✅아파트명
- 도안 호반베르디움 2단지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
- 대전 전체로 보면 종사자수 60만명 이상으로 S 등급 입니다.
2. 교통
- 유성온천역까지 도보로 12분
- 둔산동에 위치한 시청역 까지 5정거장이고 9분 소요
3. 학군
- 단지가 품은 초등학교인 봉명초등학교 학생수 752명
- 학업성취도율 79% 봉명중
4. 환경
- 대형마트 : 킴스클럽 NC대전유성점, 홈플러스 메가푸드마켓 유성점
5. 공급
- 적정공급량 0.7만
- 25년도 초과 공급이 있고 27년에 2배 이상의 초과공급
- 25년에 투자할 시 27년 입주물량에 의해 역전세 이벤트 발생 가능성이 있음
- 대전에 투자는 27년 이후에 생각해 볼 수 있다고 판단
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 투자금으로 100%수익을 내려면 매매가가 115,000원이 되어야 함.
전고점에 못 미치는 매매가이지만 몇 개 튄 전고점 중 하나여서 어떻게 판단해야 하는지 잘 모르겠음.
투자금이 많이 들어가는 부분이라 이 투자금이면 서울에 앞마당을 만들어 비교해보는 것이 나을 것으로 판단.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 37%하락 함. (O)
2) 환금성 : 10년이 되어가는 34평이고 970세대로 환금성 괜찮다고 생각(O)
3) 수익률 : 현 투자금 3.5억. 100%수익률로 보면 11.5억으로 이전 전고점인 12.7억보다 못 미침. 이전 전고점은 넘을 수 있을 것으로 판단하여 수익률에서 통과이나 투자금이 많이 듬(△)
4) 원금보존 :
이 물건의 적정 전세가율은 얼마일까?
- 현재 전세가율은 56%로 지방 80% 이하이기 때문에 적절하지 않음(X)
이 물건의 전세가는 지속적으로 상승하는가?
- 2년 뒤 물량이 2배 이상의 초과공급이 있을 예정이어서 역전세가 될 수도 있을 것으로 판단(X)
이 물건은 수요가 많고 입지 독점성을 갖는가?
- 분임을 가봤을 때 선호 동네는 아니었음. 입지 독점성은 떨어진다고 판단(X)
5) 리스크 대비:
- 2년 뒤의 입주물량이 최대 리스크로 보임.(X)
나의 투자 결론(매수 여부):
- 유성구 봉명동 도안 호반베르디움 2단지는 현재 전고점 대비 37%하락한 가격으로 절대적으로는 저평가 되어있는 상태라고 판단하였습니다.
- 아직 준신축 단지이고 970세대의 대단지이므로 환금성은 괜찮을 것으로도 판단됩니다.
- 하지만 투자금이 3.5억으로 수익률과 수익 부분에서는 아쉬운 부분이 있고 이정도 금액이면 서울을 볼 수 있을 것으로 판단됩니다.
- 그리고 2년뒤 입주물량이 2배이상의 초과공급이 있을 것으로 예상되어 현재 시점에서 투자는 하지 않아야 할 것으로 결론을 내었습니다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
- 단지를 객관적으로 분석을 해 보니 그 단지에게 첫눈에 반하는 것은 피할 수 있을 것으로 생각됩니다.
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