✅아파트명
광장금호베스트빌(2001년/242세대/24평)
24평과 32평으로 구성
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
광진구 사업체수 33,706
종사자수 129,707 B 등급
2. 교통
강남 38분/ 시청 46분(1환승) / 여의도 50분(2환승)
A등급
3.학군
양진중(93.5%/11명)
A등급
4. 환경
NC 이스트폴 , 롯데마트
B등급
5. 공급
적정수요 1,662 연평균 입주물량 723 → 입주물량이 적정수요의 1/2배 이내
S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 광장금호베스트빌 24평 현재 매매 없음(최근 6개월 전 거래가: 10.3억), 전세 6.6억
5년 내 고점 매입시: 2022년 3월 매매 12.48억 전세 5.55억
5년 내 저점 매입시: 2024년 6월 매매 9.35억 전세 5.10억
고점에 매수 시 수익률: -31%
고점 매수 시 순수익: -2.18억
저점에 매수 시 수익률: 22%
저점 매수시 순수익: 0.95억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 아파트 1개 만으로 판단할 수 없음
- 절대적 저평가 OK
상대적 저평가(자양동 한라)
해당 단지 평형 세대수는 각각 76, 83세대이다.
금호베스트빌이 한라보다 전고점이 높다.
하지만 현재 매매건수가 없어서 가격 확인이 필요하다.
현재 매매가가 한라와 차이가 없음에 저평가로 볼 수 있다.
물론 전제 조건은 한라 매매가보다 더 싸게 구매할 수 있어야 한다.
3) 수익률 추가 분석 :
시나리오 (1) 100% 수익률(연평균 10%) 위해선 10년 동안 3.7억 만큼 올라줘야 10.3억+3.7억=14.0억
현재 가격 고점 가격보다 -17% 낮아서 투자 고려
그러나 최근 매매 물건이 없어 정확한 매매 가격 확인이 필요.
시나리오 (2) 최근 매매가를 한라(25년 6월)의 10.7억으로 보고, 전고점을 튀지 않은 10.95억으로 가정한다면,
현재 가격 고점 가격보다 -2% 낮아서 투자 고려
그러나 마찬가지로 최근 매매 물건이 없어 정확한 매매 가격 확인 필요
나의 투자 결론(매수 여부):
금호베스빌이 14억이 될 수 있는 아파트인지는 같은 매매가 다른 단지를 추가하여 비교평가해야 한다.
하지만 한라 매매가보다 더 싸게 살 수 있다면 저평가에 근접하다고 볼 수 있겠다.
물론 현재 매매가를 확인할 수 있어야 하겠지만,
투자금을 더 줄일 수 있다면 투자를 고려하겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
저평가 여부를 판단하는 것이 가장 어려운 것 같다.
앞마당을 더 늘리고, 비교평가를 연습하는 것이 차후 최선의 투자로 수익률을 높일 수 있음을 알게 되었다.
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