*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
: 공작부영
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
: 안양시 동안구 종사자수 : 272,065명
2. 교통
: 강남 46분 / 여의도 54분 / 시청 60분
3. 학군
: 부안중 79%, 부림중 90%
4. 환경
5. 공급
: 평촌자이퍼스니티 2027.12 / 2737세대
e편한세상평촌어반밸리 2026.10 / 458세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 공작부영 25평 현재 매매 6.5억, 전세 3.7억
5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 8억 전세 3.7억
5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 5.35억 전세 3.5억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 (o) : 전고대비 -23% 하락, 전고 회복하지 못한 가격으로 저평가되어 있다고 생각됨
2) 환금성 (o) : 택지내에 세대수가 많고, 현재 매매가격의 매물은 고층 및 1~3층이 아님. 역세권에 평지, 택지, 상권이 갖추어져 있어 선호가 있는 단지로 환금성 괜찮음
3) 수익률 : 전고점 8억을 기준으로 하였을 때,
4) 원금보존 (o) : 전세가율 57%로 수도권 기준 70% 및 서울(강남 1시간 이내) 60% 기준에는 미치지 못함. 다만 현재 가격이 전고대비 많이 하락한 가격이고, 비슷한 가격대에서 거래가 많이 일어나며 가격의 바닥을 다지고 있다고 생각. 선호가 없는 단지가 아님으로 앞으로 제 가치를 찾아갈 것이라 생각됨.
5) 리스크 대비 (X) : 우선 투자금 범위를 넘는 단지이며, 잔금마련 어려움. 전세가격을 낮추어서 임차임을 구해야하는 상황을 생각하면 투자금이 더 많이 들기때문에 현재로서는 리스크대비가 되지 않음.
또한, 안양시와 인구이동이 많은 과천시, 의왕시, 군포시의 공급을 함께 살펴보았을 때, 25년~27년까지 적정공급량을 넘어서기 때문에, 역전세도 고려해야함.
나의 투자 결론(매수 여부) : 매수 하지 않음
: 현재는 평북이 평남이나 인덕원생활권에 비해 선호도가 떨어지기는 하지만, 현재로서도 역세권에 강남과의 접근성이 좋으며, 구축이지만 택지 내 이미 형성된 상권과 평지 등으로 충분히 선호도가 있는 단지라고 판단되며, 가격 역시 저평가 구간에 있음
다만, 투자금이 현재 종잣돈 범위를 넘기 때문에 투자하기는 어렵고 투자를 한다고 하더라도 27년까지 인근지역 및 안양의 공급이 적정공급량을 넘어서고 특히 27년도에는 상급지인 과천에 많은 공급이 있어서 역전세를 고려해야 함. 또한 전세가율이 조금 아쉽고, 확실히 구축이라 전세가의 오름이 적어 아쉬움. 같은 투자금의 다른 단지들과도 비교가 필요함.
✅ 작성하면서 느낀점
: 개인의 상황에 따라 투자할 수 있는 단지가 다르다는 것을 깨달았음. 나의 상황에서 최선의 단지가 다른 상황에 있는 타인에게는 적합하지 않은 단지일 수 있음을 깨달았고, 저평가의 선호도가 있어서 투자하면 좋겠다 싶은 단지이더라도 안정적인 전세상승분을 운용하기에는 아쉬울 수 있고, 투자금이 맞지 않는 경우가 있기에 많은 단지들을 비교해보고 내 상황과 미래 계획, 포트폴리오를 안정적으로 운용할 수 있도록 하는 단지를 투자해야함을 깨달았음.
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