✅아파트명
: 귀인마을 현대홈타운 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
2. 교통
3.학군
4. 환경
백화점 (1) : 롯데백화점
대형마트(2) : 홈플러스, 이마트
대형병원(1) : 한림대 성심병원
기타 : 뉴코아아울렛
5. 공급
귀인마을 현대홈타운으로 부터 직선거리 2.5km, 2.4km 떨어진 위치에 공급이 예정되어 있는데
세대수가 2737, 1072 세대로 적지 않다.
해당 시기에 공급영향이 주변으로 퍼질 수 있으니
27년 12월~ 28년 12월 사이는 전세 계약을 피하는 것이 좋을 듯 하다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
전용84와 59 둘다 검토하였다.
대장단지라서 그런지 수익율이 좋다고 느껴지지는 않았다.
84는 갭이 3~4억
59는 갭이 2~3억
이 중간쯤 들어오면 투자 시기가 나쁘다고 보진 않아도 될 것 같다.
더군다나 저점매수는 거의 불가능에 가깝기 때문에
감당가능한 수준에서 접근하는 것이 좋을 것 같다.
✅현장사진
▲ 방문 인증!
▲ 문주에서의 느낌은 좁은 공간에 이것저것 많이 꾸려놓은 느낌
▲ 1단지와 2단지가 왕복 2차선 도로로 나뉘어 있었다.
좀 답답하다는 느낌을 받았는데 아니나 다를까 용적율이 317%…!!!
✅투자 결론 (각 항목별 평가) - 상세 검토 중
1) 저평가 :
2) 환금성 :
3) 수익률 :
4) 원금보존 :
5) 리스크 대비:
나의 투자 결론(매수 여부): 보류
현재 대장단지임에도 불구하고 투자금이 많다면 묻어놓을 수도 있겠지만
아직 오르지 않는 저평가 된 단지를 찾아보는 것이 좋을 것 같다.
또한 02년 6월식 단지로 주변 단지들과 10년 정도 차이가 난다.
나중에 90년대 구축 단지들이 먼저 환골탈태를 하게 된다면
상대적으로 밀릴 것이기 때문에 장기 보유 관점에서도 높은 점수를 주기가 어려웠다.
(용적률이 이미 상한치로 재개발 수익성이 보장되지 않는다)
✅ 작성하면서 느낀점 :
평촌을 임장하면서 살기 좋은 동네라는 생각이 들었고
자녀 키우기 좋은 곳이라는 느낌도 받았다.
대부분이 평지로 이루어져 있어서 걷거나 산택하는데 무리가 없고
평촌 중앙공원은 정말 아이들이 맘껏 뛰놀 수 있고 부모도 편히 쉴 수 있는 공간으로 활용되고 있었다.
다만 학원가에 대해서는 조금 물음표 인데..
수많은 학원들에 치여사는 아이들의 정신건강을 봤을때
이 경쟁사회 속에서 어떻게 자라나게 될지?
그리고 지금 시대가 주는 교육과 미래 세대가 받아야될 교육이 어떻게 달라질지 알 수 없다.
어떤 아이들이 어떤교육을 받고 지내는지 까지는 알 수 없었지만
부모의 경제력이 뒷받침 되어야 그것도 겨우 따라갈 수 있을 것이고
근래 임장한 지역중 아이들을 제일 많이 확인 할 수 있었던 곳이어서 결국 사람들은 이렇게 끼리끼리 모여 살게 되는구나 라는 것을 느낌과 동시에
학원가 상가 곳곳의 공실도 눈에 들어왔기에
이 곳이 언제까지나 이런 분위기를 유지 할 수 있을지에 대한 의문도 들었다.
남들이 다 선호하는 1등단지를 쫓아가기보다는
섬세한 안목을 가지고 아직 오르지 않는 단지를 찾아 좋은 수익을 거둘 수 있는 투자자가 되고 싶다.
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