[열기88, 4자마자 5를 자산만 고를조_쭈니08] 아파트 수익률 보고서

✅아파트명 장항동 킨텍스원시티2블럭

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

고양시 일산동구 종사자수 160,493

고양시 일산동구 사업체수 43,411

2. 교통

강남 1시간1분/ 여의도47분/ 시청34분

3. 학군

한수중 84.3%, 대화중 80.6%

중학교가 멀고 학군이 좋은 편이 아니다.

4. 환경

현대백화점 킨텍스점, 트레이더스, 홈플러스(도보10분이내)

인제대학교 일산백병원(1.7km이내)

5. 공급

5,595세대 등(장항지구 아파트 공급)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재시세 : 킨텍스원시티 2블록 35평 현재 매매 11.6억, 전세 6.3억

5년 내 고점 매입시 : 2022년 3월 매매 16.2억, 전세 5,5억

5년 내 저점 매입시 : 2020년 2월 매매 10.5억, 전세 5,3억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : △

매매가격이 적당한지 비교대상이 없기 때문에 확신이 어렵다. 다만 고점 대비 금액이 많이 빠져있고 2028년도 GTX가 삼성까지 연장될 호재가 있다. 전세가율이 높지 않은 상황이라 긍정적으로 볼 요소가 있다. 하지만 현재 장항 지구 입주가 시작 되었고 향후 3년간 공급물량이 많으므로 현재 가격의 적정성에 대해서는 더 분석이 필요할 거 같다.

2) 환금성 : ○

대단지 아파트이고 중층이상이다. 준공 6년된 준 신축이므로 수요는 계속 있을 것으로 보인다.

3) 수익성 : △

저점 매수시 수익률이 21%이다. 현재 가격이 저점대비 많이 올라와 있지 않으므로 공급이 끝나는 3년 이후 매매시 수익률을 높일 수 있을 것 같다. 다만 현재 전세가율이 50-60%이고 투자금이 6억이상 필요하기 때문에 수익은 높을 수 있지만 수익률을 낮을 수 있을 것 같다. 또한 투자금이 많이 필요하므로 비슷한 금액으로 다른 수도권을 투자하는 것이 더 합리적일 것 같다.

4) 원금보존 : ○ 

전세가율이 계속해서 오르고 있다. 전세가율 50-60% 적정해 보인다. 

5) 리스크 대비: △ 

원금보전 1원칙(적정 전세가율을 가져야 한다)

원금보전 2원칙(입지 독점성을 갖추거나 입주물량이 적어야 한다)

현재 일산동구 장항동에 장항지구 공급량이 향후 3년 이내에 5,595세대 들어오므로 입주물량이 너무 많다.

나의 투자 결론(매수 여부): x 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

매일 아파트 앞을 지나가면서 단순히 살고 싶다는 생각을 했었는데 저환수원리에 따라 살펴보니 전세가율이 생각보다 낮아 투자금이 많이 든다는 것에 놀랬고 해당 투자금이면 더 좋은 입지로 가는 것이 낫겠다는 결론이 내려졌다.

실제 저환수원리를 적용해보니 너무 어려웠고 강의 복습 및 연습이 더 많이 필요할 것으로 보인다.