노원구 중계동 중계그린 아파트 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 88기 88한집 4모아 6십억 벌고 은퇴하조 라이프리치]

✅아파트명

서울 노원구 중계동 중계그린

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : B

노원구 종사자수 133,398

2. 교통 : A

강남 50분 / 여의도역 61분 / 광화문역 49분

3.학군 : C

중원중 79%

4. 환경 : A+

대형마트 : 2001아울렛 중계점, 홈플러스, 

종합병원 : 인제대 상계 백병원, 노원 을지대 병원

5. 공급 : S-

서울원아이파크 / 2028년 7월 / 2264세대

 → 2년동안은 공급이 없어 전세가 상승이 기대되지만, 28년에 적정수요에 준하는 만큼의 공급이 있어 구축 주공아파트가 많은 노원구 특성상 세를 맞추기 쉽지 않을 수 있음.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 

 1. 가격

  - 중계그린 : 호가 5.2억 / 전고점 7.2억

  - 동아불암 : 호가 4.6억 / 전고점 6.6억

  - 무궁화태영 : 호가 4.8억 / 전고점 6.23억

 → 중계그린 > 무궁화태영 > 동아불암

 2. 가치

  1) 교통 : 중계그린 > 동아불암 > 무궁화태영

  2) 학군 : 무궁화태영 > 중계그린 > 동아불암

  3) 환경 : 중계그린 > 무궁화태영 > 동아불암

 → 중계그린 > 무궁화태영 > 동아불암

 3. 저평가 여부

  - 세 단지를 비교했을때, 가치가 가격에 이미 반영 된 것으로 보임. 하지만, 중계그린의 절대가가 전고점 대비 20% 이상 낮기 때문에 충분히 매수할 만한 상황이다.

2) 환금성 

 1. 300세대 이상이며, 20평대 이상인가

  - 3000세대 이상의 대단지이며, 21평/복도식/방3,화1 구조 로서 소형평수 이지만 방이 3개이므로 괜찮음.

3) 수익률

 1. 5년 이내 수익률 100% 이상 달성할 수 있는가

  - 5년이후 예상 매매/전세 가격은 7.8/3.6 으로 예상수익률 108% > 100% 초과 달성

  - 현재 상승장 초입인데다가, 재건축 이슈도 있으므로, 실제 수익률은 훨씬 높을걸로 예상됨. 단, 전세가 상승분이 매우 적을 것이기에 재투자는 어려울 수 있음

4) 원금보존

 1. 전세가율이 적정수준인가? (서울 60% 이내, 경기 70% 이내)

  - 전세가율이 55%로 적정한 수준임

 2. 10년뒤 전세가가 현재 매매가를 추월할 것인가?

  - 과거의 경우, 2015년 매매가 2.5억, 2025년 전세가 2.8억으로 매매가를 추월하여 투자금 회수 가능했음.

  - 그러나 재건축이 확정되면서 향후 10년간 전세가 상승이 크지 않을 것으로 보이므로, 100% 투자금 회수가 어려울 수 있음. 

 3. 수요가 많고 입지독점성을 가지는가?

  - 중계역 역세권 단지인데다, 은행사거리 학원가를 이용할 수 있어 수요가 많음

  - 노원구 내에 아파트 단지 면적이 전체 땅의 80%를 차지할 정도로 빈 땅이 없어 입지독점성을 갖는다. 

 4. 최악의 상황에서 아파트 가격이 얼마까지 떨어질 것인가? 감당할 수 있는가?

  - '25년 매수이후 전저점까지 하락할 경우, 5천만원 손실이 예상됨. 현재 가격이 전저점 수준에 머물러 있으므로, 장기보유 해도 문제 없음.

 5. 전고점 대비 15% 이상 하락했는가?

  - 전고점 대비 28% 정도 하락함

 6. 안전마진은 얼마인가?

  - 안전마진은 2억으로 투자금보다 적다.

  - 투자금만큼의 안전마진 확보를 위해서는 2천만원 네고하여 매수하는 것을 목표로 할 것 같다. (목표매수가 : 5억)

5) 리스크 대비

 1. 역전세가 발생할 위험이 있는가?

  - 2년동안 공급이 부족하여 전세가 부족할 것이고, 과거 전세가 상승이 크지 않았기에 5% 이내로 인상한다면, 역전세가 발생할 것 같지는 않다.

 2. 3년 내 주변지역에 대량공급이 예정되어 있는가?

  - 의정부, 남양주 왕숙 3기신도시 대규모 입주가 28~29년에 예정되어 있음. 그러나, 적정수요 범위 이내 물량이고, 단지의 입지가 우수한 편에 속하여 신축 단지로 이사간다고 해도 세를 빼는데 어려움이 있지는 않을 것임.

 3. 전세가 상승이 급격하게 있었는가?

  - 절대가 자체가 낮기 때문에 급격한 상승은 없었음

 4. 수익시기에 대한 개인적인 생각

  - 대외적으로는 현재 상승장 초입에 들어섰고, 금리인하 기조가 계속 이어지는데다가 공급이 절대적으로 부족하고, 수요 억제 측면에서도 실효성이 있을지 의문임. 또한, 단지 재건축 이슈가 있다는 점을 감안할 때, 안전마진 이상의 수익은 충분히 확보할 수 있을 것으로 보이며, 5년 이내에 전고점 회복할 수 있을 듯하다.

나의 투자 결론(매수 여부): 재건축 이슈가 있는 구축 단지이므로, 투자금이 많이 필요하지만 목표 수익률 이상의 시세차익을 낼 수 있는 물건임. 5.0억 이하로 매수 가능한 급매가 나온다면 매우 싼 가격에 좋은 조건으로 매수할 수 있음. 물건에 하자가 없다면 바로 계약 진행해도 됨. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 과제를 하다보니, 중계그린 아파트가 호가에서 2천만원 네고가 될 수 있다면 실제 1호기 투자 후보로 고려해 볼 수 있다는 확신이 생긴다.