양천구 목동현대하이페리온2 수익률 분석 보고서

✅아파트명

양천구 목동현대하이페리온2

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 B

2. 교통 A

  강남 50분 / 여의도 18분 / 시청 36분 

3.학군 S

목운중 96% , 목동중 87%

4. 환경 S

홍익병원 , 이마트 목동점, 현대백화점 목동점, 스타벅스 9 개 

5. 공급 S

 25년부터 29년까지 공급 0 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*와 목동을 4억대로 살 수있었구나.. ? 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 다른 목동 단지들은 전고점을 뛰어넘었는데, 아직 그정도는 아님 . 저평가까지는 잘 모르겠지만, 당분간 공급이 제로라서 , 전세가가 많이 오르는 지금 매매가가 가만있지 않을 거라고 생각.. 

2) 환금성 : 목동 학군지에 30평대 선호 될 것으로 보임 , 300세대 이상이고 4층 이상의 매물

3) 수익률 : 매매가는 규제로 주춤하고 전세가는 계속 올라가는 중( 전세 매물도 없음 ) 그래서 전고점 시점보다 투자금이 덜 들어감. 저점에 매수했다면 (2년전) 이미 투자금만큼 수익 달성. 

4) 원금보존 : 전세가율 62% 

5) 리스크 대비: 2년뒤 공급 없음. 주변에 목동을 대체할만한 학군지 없음. ( 오히려 목동이 비싸져도 들어와야 할 사람은 많음) , 동일평형 전세 물량 (주변 단지 전세물량 10개 미만 혹은 없음. )

나의 투자 결론(매수 여부):  같은 투자금 6.9 억으로 할 수 있는 지역을 봐야겠지만, 선호되는 학교를 보낼 수 있고 학원가에 바로 위치 + 선호 노선인 5호선 역세권 , 백화점 등 상권 바로 이용가능 

전세 안나갈 걱정 없을만한 곳 . 목동 내에서는 저평가 되어있다고 생각. 실거주로 사도 좋겠다 

물건 안으로 들어가서 , 물건 상태와 매도사유 등 고려하여 급한매물로 5천 가량 깎아서 사면 좋겠다는 희망회로를 굴려보지만, 역시나 30평대 매물 자체가 없음. ;;; 

✅ 작성하면서 느낀점 : 매수 타이밍이 중요하다는 것. 이런 좋은 단지들도 전세가와 매매가가 붙어 기회를 줄 때가 있다는 것. 저환수원리 원칙의 중요성을 한 번 더 깨달을 수 있었음