사직 kcc 스위첸 수익률 분석 보고서

✅아파트명

사직 kcc 스위첸 2단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

동래구 종사자수 97,700명

2. 교통

 사직역 3번 출구 도보 17분

3.학군

사직여자중학교 93.2%, 사직중학교 86.9%

4. 환경

홈플러스 매가푸드 마켓, 롯데백화점 동래점

5. 공급

동래 롯데캐슬시그니처 2027.11 / 870세대, 동래에코팰리스아시아드 2027.02 / 160세대  

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 사직kcc스위첸 2단지 23평 현재 매매 3.75억, 전세 2.5억

5년 내 고점 매입시: 2020년 9월 매매 3.95억 전세 3

5년 내 저점 매입시: 2024년 1월 매매 3.25억 전세 2.2억

✅현장사진

임장 미실시

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 앞마당이 없음 비교 불가.

2) 환금성 : 상 ▶ 999세대, 중층

3) 수익률 : 중 ▶5년 내 고점 현재 도달. 지방의 경우 인구와 학군이 중요하다고 들었는데 인구와 학군은 우수. 

                         특별한 호재는 없어보임.

4) 원금보존 : 중 ▶ 전세가율 66% 

5) 리스크 대비: 하 ▶ 2027년 1,030세대가 들어오므로 전세가가 떨어질 수 있으므로 리스크가 존재한다.

나의 투자 결론(매수 여부): 

매수 보류, 저평가인지 판단가능한 다른 매물들이 없으며, 원금보존이 안될 확률이 존재하며 2027년 대규모 공급으로 인해 전세가 하락으로 인한 리스크가 존재한다. 

✅ 작성하면서 느낀점 :

앞마당이 없으니(즉 비교할 수 있는 자료)가 없으니 저평가 인지 고평가 인지 비교를 할 수가 없다.

또한 저환수 원리에 따라 나름대로의 평가를 내려보았으나 이 평가가 맞는지에 대한 기준과 확신이 없다.

차츰 배워가면서 더 열심히 익히고 실력을 갖춰 1호기 투자할때는 내가 할 수 있는 최선의 선택을 할 수 있으면 좋겠다.