둔촌동 둔촌푸르지오 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
둔촌푸르지오
✅위치(지도)
✅입지평가
직장 | 교통 | 학군 | 환경 | 공급 |
B+ | A | C- | B | S |
1. 직장 : B+
강동구 종사자수 157,465명, 사업체수 41,660곳
2. 교통 : A
강남 40분 / 여의도 52분 / 시청 50분
(둔촌푸르지오에서 역까지 소요시간(도보): 중앙보훈병원역(15분), 길동역(15분), 둔촌역(25분)
3.학군 : C
선린초(18명), 길동초(18명)
신명중 80% (특목 0%), 둔촌중 74% (특목 0.9%)
4. 환경 : A
- 백화점1개, 대형마트3개: 현대백화점 천호점, 이마트(천호점,명일점), 롯데마트, 뉴코아아울렛 킴스클럽
- 종합병원 3개 : 중앙보훈병원, 강동경희대학교병원, 강동성심병원
- 전통시장 3개 : 길동복조리시장, 둔촌역시장, 고분다리시장
5. 공급 : S
2025년 초과공급/ 2026년 공급부족/ 2027년 공급부족
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 둔촌푸르지오
- 25평 현재 매매 12.5억(실거래 12.35억), 전세없음(실거래 5.7억)
- 33평 현재 매매13.8억(실거래 13.8억), 전세없음(실거래 6.7억)
- 5년 내 고점 매입시: 25평 25년 9월 매매 12.35억 전세 6.3억 (최고전세가??)
33평 2021년 7월 매매 14.75억 전세 5.46억
- 5년 내 저점 매입시: 25평 2023년 2월 매매 8.5억 전세 4.8억
33평 2022년 12월 매매 11억 전세 6억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 비슷한 연식의 비슷한 가치를 지닌 프라이어팰리스나 강동현대홈타운과 비교했을 때 전고는 비슷했으나 현재 호가및 실거래가 상승은 조금더 빠른 편이다. 현재 둔촌푸르지오 33평 호가 14억, 최근 실거래 14.2억인 반면 프라이어팰리스는 25평이 14억, 강동현대홈타운 실거래가 14.5억임을 감안하면 둔촌푸르지오가 상대적으로 덜 오른 것으로 판단된다.
2) 환금성 : 2010년식 800세대이상 4층이상으로 환금성 좋음
3) 수익률 : 전고 회복시 수익율 10% 1억 수익.
4) 원금보존 : 전세가율이 서울기준 60%보다 낮은 50%수준이다. 초과공급으로 눌려있는 구간이고 현재 전세가 빠르게 소진되고 전세가가 오르고 있다.
5) 리스크 대비: 3년내 공급이 부족하여 역전세의 가능성은 낮다. 하지만 이미 전고를 넘어서 매매가가 하락할 경우 원금손실의 리스크는 있다. 다만 장기보유 할만큼 가치가 있어 장기보유한다면 감당 가능한 리스크로 판단된다.
나의 투자 결론(매수 여부): 매수 추진
준신축으로 9호선과 가까워 강남까지 접근성이 다른 동에 비해 좋은 편이다. 학군은 좀 떨어지지만 송파나 대치로 충분히 라이딩 가능한 거리다. 주변 균질성은 조금 떨어지지만 주변에 올파포라는 대단지 대장 아파트가 있어 앞으로 점점 좋아지고 키맞추기를 해 갈 것으로 보인다. 이미 25평이 전고를 넘었기 때문에 33평도 곧 전고를 찍을 것으로 보이고 향후 공급이 부족하여 전세가도 계속 오를 것으로 보여진다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
생각보다 저환수원리를 적용하는데 헷갈리는 부분이 많았고 아직 수익과 수익율에 대한 계산이 조금 어렵다.
현재 시장이 급물살을 타고 있어 매물은 없고 호가는 하루가 다르게 상승하고 있어 가치대비 저렴한지를 계속 재고해봐야할 것 같다. 내 예산 범위안에서 대상 지역을 넓혀서 비슷한 가격대 물건 중 가장 가치가 좋은 물건인지 비교평가를 해봐야 좀더 매수에 대한 확신을 가질 수 있을 것 같다.
투자자가 아니라 실거주 일 경우, 투자금이 매매가 전체가 되기 때문에 수익율과 원금보전은 다르게 봐야 하는건지 좀더 디테일하게 알아봐야 할 것 같다.
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