[열기88기 2제 two자하러 갑시다!! 별별별별별] 안양 삼성래미안 수익률 분석 보고서

✅아파트명

• 안양 삼성래미안

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

• 안양시 만안구 등급C / 종사자수 90,282 / 사업체수 23,436

2. 교통

• 강남 53분 / 시청 43분 / 여의도 35분

3.학군

• 안양여자중학교 79.6%, 근명중학교 69.6%
• 

4. 환경

• 엔터식스 쇼핑몰 134m, 킴스클럽 649m, 2001아울렛안양점 649m, 이마트안양점 1km
• 안양샘병원(2차종합병원) 934m

5. 공급

• (만안구) 안양자이더포레스트 '26. 5월 / 483세대
• (동안구) e편한세상평촌어반밸리 ‘26. 10월 / 458세대 , 평촌자이퍼스니티 ’27. 12월 / 2,737세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 현재 시세 : 안양삼성래미안 32평 현재 매매 7억, 전세 5억
• 5년 내 고점 매입시 : '22. 8월 매매 8.7억, 전세 5.5억
• 5년 내 저점 매입시 : '23. 2월 매매 5.98억, 전세4.2억
• 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 가격이 전고 대비 약 20% 하락하였으나 다른 비슷한 조건의 여러곳과 비교를 해봐야 알듯하다.

2) 환금성 : 초역세권이며 세대수가 많고 거래가 꾸준히 이루어 지고 있어 환금성에는 문제가 없어보인다.

3) 수익률 : 현재 매수하고 전고점까지 가격 상승이 가능하다면 순수익 1.7억 수익률 85%

4) 원금보존 : 전세가율 71%로 수도권 적정 전세가율이 60%로 볼때 그 이상의 전세가율이므로 괜찮아보이며, 추후 월판선 개통 예정으로 전세가가 오를수 있다고 판단할수있다. 그러나 아파트가 노후화 되고 있다는 점은 생각해봐야 할듯하다.

5) 리스크 대비: 잘은 모르겠지만 현재 매수한다면 2년 후('27년 전세만기시점)에 만안구는 입주물량이 없으나 근처 동안구 비산동에 평촌자이퍼스니티 2,737세대 입주가 예정되어 있어 염두해 둘 필요는 있을듯하다. 전세가가 떨어질수있으므로 여유자금을 마련할수있어야 함을 인지한다.

나의 투자 결론(매수 여부): 매수는 가능하다고 생각하나, 이 물건이 최선인지 비슷한 조건의 다른 단지들과 비교해 봐야 할 듯 하다.

✅ 작성하면서 느낀점

• 저환수원리를 배우기는 하였으나 이렇게 판단하면 되는것인지 아직은 잘 모르겠는게 사실이다. 무엇보다도 앞마당을 많이 만들고 비교할수있는 물건을 많이 찾아 하나하나 비교해 보는것이 중요하단 생각이 든다.