[열기반 88기 14조 찐찐찐부자맘] 광주광역시 남구 제일풍경채아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

광주광역시 제일풍경채센트럴파크 1단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 => C

2. 교통 (자차, 출근시간 7시 30분) -A

광주송정역 - 30분

터미널 - 23분

시청 -31분

3.학군 => 80%이상 2군데 => A,B

문성중 89.5%:  특목고+자사고 7명

동성여중 90.6%

수피아여중 76.7%

4. 환경 =>B

-이마트(봉선점), 하나로마트(남광주농협진월점), 하나로마트(남광주농협)

-광주 씨티병원

5. 공급 =>2027년 하반기 대비  =>B

-진월더리브라포레 2027.10 300세대

-송암공원중흥S클래스 2027.12 1575세대

총 1875세대 2027년 하반기에 몰려있음

또한 광주의 2026,2027년까지 공급이 17500세대로 적정 공급 7000세대의  2범위내로 공급이 있는 편이다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점대비 -20%이므로 충분히 저렴하다.  

2) 환금성 : 좋은 생활권, 10년이내 준신축이어서 환금성은 좋을 것이라 추측된다.

3) 수익률 : 전저점 기준 38%, 지금 기준 전고점까지 20% 수익이 날 수 있다고 판단된다.

4) 원금보존 : 전세가율 70%이므로 원금보존은 거의 가능할 것으로 보인다. 그러나 후에 공급이 많을 때 전세가가 오를 것을 대비하여야 한다.

5) 리스크 대비: 2027년 하반기 1800세대 공급이 있으므로 전세를 설정 할 경우 앞뒤 전후 6개월의 기간을 제외한 기간으로 설정하여 전세를 잡는 것이 좋다. 

나의 투자 결론(매수 여부): 

충분히 상승률이 있었던 아파트인 만큼 전고점 회복은 할 수 있을 것이라 기대하고 그렇다면 2억 1천 이상 수익을 내면 100% 가까운 수익률을 낼 수 있어 매수를 충분히 고려 할 것 같다. 다만 전세입자를 구할 때 계약을 27년 하반기 이후 28년 3,4월 정도로 2년 6개월 이렇게 하도록 해야 할 것 같다. 또한 길게 보는 투자보다는 100% 수익률을 넘어가면 매도하는 것을 고려하겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 :

수도권만 작성해보다가 광역시를 해 보니 또 다른 느낌이었다. 교통보다는 다른 요소를 고려 해야 하는 점도 새로웠다. 전세가가 중요하고 충분한 수요가 있다면 거주 이동이 크지 않으니 좋은 물건을 고르는 것이 중요하다는 생각이 들었다.