동탄역센트럴상록 아파트 수익률 분석 보고서 [5래도록 투자하여 3백억 이룰조! 초로]

✅아파트명

• 동탄역센트럴상록아파트

✅위치(지도)

• 동탄역 기준 도보로 약 18분 정도의 거리를 두고 있는 단지로,
• 역세권 아파트는 아니다

✅입지평가

1. 직장

• 화성시의 직장은 “S” 등급으로
• 종사자수는 “564,646” / 사업체수는 “109,971”
• 화성시 지역의 땅이 넓고, 삼성 / 현대 등 대기업 등이 자리잡고 있어
• 직장의 규모와 사업자들이 많은 것으로 보여지며
• 경기권에서는, “성남시” “수원시”와 함께 S등급을 가지고 있다
• 서울권, 경기권에서도 “S”등급은 많지 않아
• 상대적으로 유의미한 등급이라고 볼 수 있겠다

2. 교통

• 교통은, “A(-)” 등급으로 보여지지만 지하철 기준이 아니여서 좋은 등급이라고 볼 수 없겠다
• 동탄에서 GTX-A와 버스를 비교했을 때, 오히려 대중교통인 버스가 3대 업무지구 접근성이 더 좋았다
• 아직 GTX-A가 완전 개통이 아닌 중요한 노선인 삼성역까지의 개통이 되지 않아
• 실제로 GTX 보다 버스 이용이 더 많은 것을 볼 수 있었다
• 아직 GTX가 유의미하다고 보기에는 조금 아쉬운 부분으로 생각된다
• 강남 : 59분(버스) / 여의도역: 90분(GTX + 지하철 환승) / 시청역 : 68분(버스)

3.학군

• 학업성취도 데이터가 2016년 이후 반영되지 않고 동탄1 신도시의 학군을 짐작해 보면,
• 예당중 90%, 솔빛중 90%, 반소중 90% / 90% 이상이 3개 이상으로
• “A”등급 높은 수준에 있다고 볼 수 있겠다
• 이를 짐작해보면, 동탄 2신도시로 많이 넘어간 이사 수요가 있고 인구도 282,093명이며
• 동탄 1,2 신도시를 합치면 406,769명으로
• 젊은 층과 아이들의 수요가 많기에 충분히 동탄1신도시와 비슷하거나
• 오히려 더 높은 학업상취도를 예상할 수 있을 것으로 보여진다.

4. 환경

• 환경은, “A”등급으로 백화점 1개이상 이다
• 동탄역에 “롯데백화점”이 자리잡고 있고
• 대형마트는, 이마트 / 이마트트레이더스 / 홈플러스 가 있다
• 동탄 1신도시에 “메타폴리스” 타임테라스가 있지만 백화점으로 볼 수 없고
• 몰 수준으로 볼 수 있겠으며
• 홈플러스는 최근 법정관리로 인해 폐점한다고 보면 될 것 같다
• 그래도 수요가 있어 다른 것으로 대체될 가능성이 있다고 보여진다
• 중심상권은, 동탄역 롯데백화점을 필두로 주변에 기본 상권(편의점, 식당, 학원, 병원 등등)과 유흥상권이 함께 자리잡고 있으며
• 그 중 선호 상권은, 시범에서 동탄역 상권 / 영천동 11자상권 / 청계동 카림 상권 / 호수 상권이 자리잡고 있다
• 동탄역 주변 유흥상권이 자리잡고 있어 아쉬움이 있지만 엄청난 유해시설이 있는 것은 아니다
• 카림 상권은, 청계동에서  선호하는 상권으로 학원 등으로 아이들이 많고 술집 등 유흥시설이 없다
• 11자 상권은, 학원이 정말 많고 병원, 카페 등 양질의 상권으로 아이들이 많이 자리잡고 있다
• 하지만, 안쪽에 막자골목이 있어 약간의 아쉬움이 있다
• 호수 상권은, 중심 상권인 “레이크꼬모” / “라끄몽” “그랑파사쥬” 등 사람들의 수요가 많고 외부 수요도 있는 편이다
• 아이들과 젊은 층이 상당히 많은 편이며, 동탄 내에서는 젊은 엄마들이 상당히 선호하는 상권이다
• 특히 호수공원 “루나쑈”를 보기 위해 동탄 내 외 많은 사람들이 보여드는 곳이다. 

5. 공급

• 화성시의 입주물량은, 적정수요 1배 이내로 “A” 등급이다
• 25년도 입주는, 오산동/신동/봉담/비봉이 기다리고 있지만,
• 실질적으로 동탄2신도시에 집중되는 신동으로 공급이 많다고 볼 수는 없겠다
• 송산,봉담,비봉의 공급물량은 동탄에 크게 직격적인 타격을 주지 않을 것으로 보여진다
• 주변 도시를 보면, 오산시의 세교신도시 입주가 많이 몰려있어 상대적으로 상품성이 있는 동2보다
• 동1에서 수요를 빼앗길 수 있다고 보여진다
• 만약 오세세교3지구가까지 공급을 하게 된다면 한 동안 수요를 빼앗길 수 있다고 보여진다

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저점에 매수했다면 2년 내 순수익이 2.0억원으로 연 수익률 27.7% 총수익률 55.4% 이다

고점에 매수 했자면 수익률은 -35%, 순수익은 -1.38억으로 현재까지 원금을 회복하지 못하였다

전고대비 하락률은 -15%로 전고대비 괜찮은 구간이라고 볼 수 있겠다

아직까지 가치대비 괜찮은 가격선으로 보여진다

동탄역우남퍼스티빌 9억선에 거래, 약 1.5-2.0억원 차이를 보이고 있고 아직 7억대 매물이 많고 

매매가가 급상승하고 있지 않아 가치대비 저렴하다고 보여진다

2) 환금성 : 단지는 1005세대 대단지로, 역세권 단지를 제외한 20평대 중 가장 위치가 좋고 수요도 많이 있는 편이다

역세권 20평대 대안으로 찾는 수요가 있어 최근 실거래도 꾸준히 올라오고 있다

3) 수익률 : 현재 매매가에서 100% 수익률 목표매도가는 11.2억 / 200% 는 14.8억 

현실적으로 목표매도가 100%수익률을 만들어 내가 쉽지 않을 것 같다.

장기적으로 가져간다고 해도 입지독점성이 약해 더욱 상품성이 떨어져 어려울 것으로 보여진다 

4) 원금보존 : 전세가율 53%로 적정 전세가율로 보기 어렵고 전세 매물도 3.8억이 나와 있을 정도로 전세거래가 상대적으로 낮은 금액으로 설정되어 있어, 매매가가 더 떨어질 위험성이 있다. 

5) 리스크 대비: 현재 주변 도시에 공급이 있지만, 전세 만기 시 공급이 부족하여 전세 세팅 및 전세금 상승분이 있을 수 있겠다

최근 전세가격은 생각보다 급등하지 않았다, 오히려 월세 가격이 많이 오른 것으로 보여져 전세를 빨리 맞추는 것이 관건으로 보여진다.

주변 20평대 전세 매물이 생각보다 많지 않아 가격선을 낮춘다면 충분히 전세세팅은 가능하겠으나

생각보다 빠르게 전세 매물들이 소진되고 있는 느낌은 아니다

가격을 낮춘다면, 현 투자금에서 더 비용이 들어가기에 투자가 불가능 하다

주담대를 일으켜 매매 잔금은 가능할 수 있겠으나 새로운 세입자를 구한다해도 원하는 전세금에 셋팅을 못한다면

그만큼 투자금이 더 들어가기에 지키기 어려울 수 있는 리스크가 발생할 수 있겠다

나의 투자 결론(매수 여부): 

전고대비 충분히 가격선이 저렴하고 주변 단지에 비해 가치대비 저평가 되어 있다고 볼 수 있지만

전세가가 생각보다 높지 않고 오히려 낮은 금액선에서도 거래가 되지 않고 있으며

전세가를 낮춰 세팅한다면 그 만큼 투자금이 많이 들어가기에 잔금 리스크까지 발생하게 된다

투자금이 많이 들어가고 그 투자금으로 충분히 상급지로 투자할 수 있기에 

잔금을 치면서까지 이 단지를 투자할만한 우선순위는 아닌 것 같아 투자 후보 단지에서 제외시키고자 한다

✅ 작성하면서 느낀점 : 

단지 주변 20평대에 전세가 소진되어 거의 없는 것으로 보여지나 생각보다 전세가가 많이 올라가지 않았고

오히려 낮은 금액대도 보이기도 했다

그리고, 투자금이 생각보다 많이 들어가 이정도 투자금이면

오히려 입지독점성이 좋은 서울에 투자할 수 있는 금액대였다

투자 기준에 맞춰 수익률보고서를 작성했지만 아직까지도 

작성하는 것이 쉽지 않은 것 같다

중간에 쉬는 기간이 있어 오히려 기존보다 더 어려움을 느꼈던 거 같다