✅아파트명
이문동 이문e편한세상
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
동대문구 종사자수 146,383명
2. 교통
3.학군
석관중 64%
4. 환경
1km 이내 대형 마트, 백화점, 대학병원 없음
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
최근 실거래가가 전고점을 뚫었다.
동대문구 대장아파트도 전고점을 최근에 넘었다고
주우이님이 라이브코칭에서 말씀해주셨는데
벌써 여기까지 영향이 온걸까?
아니면 주변 신축의 영향을 받은걸까?
라그란데가 올해초 입주하면서
주변 환경이 더 좋아지고
올 11월에 아이파크까지 입주 예정이라
이미 오른걸까?
지금 매매가격이 너무 올라서 저평가는 충족이 안된다.
2) 환금성 :
그나마 서울에서 택지 같은 환경에 대단지이고,
1호선이지만 신이문역 가까운 역세권 단지이다.
대단지, 역세권, 계단식이라 단지의 환금성은 좋다고 본다.
지금 나와있는 매물로 들어간다면,
지금 가장 싸게 나와있는 물건은
8.3억짜리인데, 1층이라 환금성이 좋지 않다.
그 다음 싸게 나와있는 물건은 중층 8.9억.
환금성을 충족하는 물건으로 산다면
일단 매매가 8.9억으로 생각해야한다.
3) 수익률 :
지금 딱 하나 나와있는 전세매물이다.
8.9억/4.7억 이면 투자금 4.2억이 든다.
10년 뒤 전세가가 2배가 된다고 치면 8.4억이고
전세가율 60%라고 하면 예상 매매가가 14억이 된다.
수익률 = 수익금/투자금
수익률 = 5.1억(14억-8.9억)/4.2억 = 121%
수익률 100%는 넘는다.
4) 원금보존 :
연수익률 = 121%/10 = 12.1%
연10%수익을 목표로 한다면,
목표수익률에 적합하다.
5) 리스크 대비:
대규모 공급이 있기 때문에
역전세를 피하려면 매수시기를 잘 맞춰야 한다.
하지만 서울 4급지 역세권 대단지 아파트이기 때문에
전세 수요는 꾸준히 있을 것이라고 본다.
역전세 위험은 욕심내지만 않는다면 크지 않을 듯.
하지만, 잔금 대비는 지금 내 자금 상황으로는 불가능하다.
나의 투자 결론(매수 여부):
매수 불가^^
일단 저평가에서부터 탈락.
환금성, 수익률, 원금보존까지는 오케이지만
리스크에서도 탈락.
투자금 감당 안됨, 잔금 여력 불가.
하지만 투자금 감당되고,
적정 매수가가 되면 투자하기에는
너무 가능한 단지.
✅ 작성하면서 느낀점 :
저번 강의에서 나왔던 단지이기도 하고
이번 미니 임장을 동대문구로 간다고 하여
이번 수익률 분석 보고서의 단지로 선정하였습니다.
저환수원리를 적용하는데 아직 너무 서투르지만
계속 연습하고 노력해야겠다는 생각이 마구 듭니다.
가치평가를 제대로 할 수 있는 능력을 키우고,
비교평가까지 잘 할 수 있는 날이 올 때까지
꾸준히 독강임투하는 것밖에는 없는 것 같습니다.
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