✅아파트명
마곡앰밸리7단지아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
강서구 종사자수 290,473명 평가 A
2. 교통
9호선 마곡나루역 / 공항철도 마곡나루역
강남 53분 / 여의도 23분 / 시청 39분
3.학군
마곡중학교 마곡하늬중학교 공항초등학교
4. 환경
LG사이언스파크마곡 코엑스마곡 서울식물원 LG아트센터 원그로브(트레이더스몰) 서울이대병원
단지내 헬쓰장 수영장
5. 공급
염창역동문디이스트 66세대
힐스테이트등촌역 534세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| 마곡앰벨리7단지 (2014년(12년차)/1,004세대(임대338세대포함)/32평) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2022년 07월 | 2020-10월 | 2025년 9월 |
| 매매가 | 170,000 | 126,000 | 183,000 |
| 전세가 | 72,000 | 57,000 | 80,000 |
| 투자금 (전세가율) | 98000 (42%) | 69000 (45%) | 103000 (44%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | 13% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | 13,000 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 83% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 57,000 | ||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가) A B C 로 평가
1) 저평가 : C
강서구 마곡지구 대장아파트라 현재 최고점 18억3천만원을 찍었다.
주변 엠밸리아파트 30평대 시세가 15억에서 16억정도이다. (마곡엠밸리6단지 / 마곡엠밸리14단지 16억)
2) 환금성 : A
교통 환경 우수 LG사이언스파크 직원이 많고 강서구 대장아파트라 필요시 빨리 매도 가능.
3) 수익률 : C
현재 갭투자시… 투자금 10억이상이 필요함. 서울의 상급지가 아님.
교통 주변환경은 매우 우수하나 학군이 좋지 않고 임대아파트 비율이 높다.
4) 원금보존 : B
10년후 전세 16억으로 가정. 갭투자금 10억이상. 원금보존 가능성이 낮음.
5) 리스크 대비: B
향후 2년간은 강서구 공급계획이 수요에 비해 현저히 부족해서.. 전세가격이 오를 가능성이 매우 높다.
(직장, 교통, 환경 우수)
얼마전 정부에서 공공임대아파트를 강서구에 공급한다고 발표함.
향후 5년 후의 아파트 공급이 어찌될지 알수 없다.
강의에서 배운대로 역전세를 맞아 전세를 많이 올리지 말아야 함. 투자금이 많이 들어감.
나의 투자 결론(매수 여부): 매수안함.
고점에서 매수해야 할 확률이 높다.
환경 매우 우수하나 학군 취약함.
갭투자시 10억이상의 투자금이 들어감.
✅ 작성하면서 느낀점 : 왜 마곡 대장의 아파트가 될수 있었을까 보고서를 작성해보니…..
역시 서울의 아파트는 강남과의 접근성 특히 교통(9호선)이 가장 중요하다. 특히 마곡나루역 급행정거장이라 강남쪽 이용이 편리하다. 또 인근 주변 서울식물원 LG사이언스파크 LG아트센터 코엑스몰 트레이더스몰 기업 호텔 등등 환경이 매우 우수하다.
이렇게 매우 우수한 환경임에도 불구 서울4급지 일수 밖에 없는 이유는 뭘까…
임대아파트 대신 민간브랜드 아파트가 들어왔으면… 강서구 마곡지구는 마포정도의 상급지가 되지 않았을까 싶다.
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