[열반스쿨 기초반 88기 월급노예에서 36계 줄행랑하조 꿈용기] 관악 우성 아파트 수익률 보고서

✅아파트명 관악 우성 아파트 
평형대 (복도식) 26평,(계단식) 32평 43평 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : B등급 (종사자 수 12.8만명 / 사업체 수 3.8만개)

관악구의 직장규모는 서울권역에서 18위에 해당되어
직장으로 인한 수요는 많지 않을 것으로 예상된다.

2. 교통 : S등급(2호선으로 강남까지 30분) 시청역까지 40분, 여의도역까지 30분)

단점- 2호선 서울대입구역까지 1km (도보로 15분), 집 앞 마을버스 있으나 주민말로 배차간격 길다고 한다.  시청, 여의도역까지 바로 위 단지인 푸르지오 정류장(도보 500m)에서 버스타고 역에서 환승해야 한다.

3.학군 : C등급

관악 우성 아파트가 속한 행운동의 배정 가능 학교를 검색해 본 결과 

관악구 내에서 가장 선호도가 높은 구암중에 갈 수는 있으나 도보로 30분 거리에 있고,

인접해있는 봉원중과 관악중은 학업성취도를 보면 알 수 있듯 학군 때문에 이 아파트를 선택할 가능성은 낮아보인다.  

4. 환경 C등급

집 앞에 관악중부시장부터 서울대입구역까지 이어진 큰 상권이 있으나

근처에 사람들이 선호할 만한 대형 할인마트, 백화점, 대학병원 없음.

5. 공급 : S등급

 관악구를 포함한 서울의 모든 권역에 향후 3년간 큰 공급물량은 없다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

• 전고점 대비 18% 빠진 상태로 가격적으로 저평가로 보인다.

동일 평형 비슷한 가격대에 같은 급지인 동대문구에 있는 전농SK와 비교했을 때는

교통:  

• 관악우성(강남 30분) 승 전농SK(시청역 40분) 패 - 수요가 더 많은 강남과 더 가깝다.

학군: 

• 관악우성(구암중) = 전농SK(전농중) - 학업성취도 유사하다.

환경: 

• 관악우성(주변 대형마트 백화점 대학병원 X) 패
• 전농SK(차로 10분 거리에 롯데마트, 홈플러스, 삼육서울병원(대학병원) 있음) 승 

선호도: 관악우성 전농SK  두 아파트 모두 지역을 대표하는 대단지 아파트로 선호도 유사하다고 보여짐.

• 같은 급지이나 관악 우성이 입지적으로 더 우수한데(강남, 역과 더 가깝다)

  비슷한 매매가 형성 중이므로 저평가로 판단된다.

2) 환금성 : 

둘 다 대단지 아파트로서 하락장에서도 간간이 거래가 되었으므로 환금성이 괜찮다고 보여짐.

3) 수익률 :

• 향후 10년간 전세가가 전세가율 54%(전저점 전세가율)를 유지하며 보수적으로 1.5배 상승한다고 가정했을 때,

매매가 14억 전세가 7.5억을 달성할 것으로 보인다.

• (14억-9억) / (9억- 5억) = 125% 이며 연평균 수익률 12.5%를 달성할 수 있을 것으로 예상된다.

4) 원금보존 : 

• 현재 전세가율이 56%로 전저점이었던 23년에도 전세가율이 크게 떨어지지 않고 유지했다는 점,
• 강남과의 접근성이 큰 강점으로 꾸준히 수요가 있을 것으로 예상되어 장기적으로 원금은 보존할 수 있을 것으로 보인다.

5) 리스크 대비:  

• 전고점일 때의 전세가와 현재 전세가의 변동이 크지 않으므로 장기적으로도 역전세 위험은 낮아보인다. 

나의 투자 결론(매수 여부): 

전고점대비 가격적으로 저평가되었다고 판단할 수 있었으나, 

아직 비교 평가 할 단지들을 충분히 알지 못해 투자 확신이 없기 때문에 매수하지 않겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

조장님께서 작성하신 보고서를 따라하면서 적었는데도 꽤 많은 시간이 걸렸다..

처음이라 쉽지 않았으나 그래도 비슷한 가격대의 비교 평가할 아파트를 직접 찾아보기도 하고

직장 교통 학군 환경을 비교해보며 비교평가가 어떤 느낌인지를 조금이나마 들여다 볼 수 있었다.

그리고 저환수원리.. 이론적으로 분명히 이해했다고 생각했는데 적용은 10%도 어렵다…

다음 번엔 이번 보단 나은 보고서를 작성하겠다 다짐해본다.