수성구 궁전맨션 수익율 분석 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

 범어동 궁전맨션 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

수성구 종사자수 133,665명

2. 교통

3.학군

🏆 1위 소선여자중학교 (사립) 🏅

✅ 학업성취도 평균: 82.1

✅ 위치: 대구광역시 수성구 교학로8길 37

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🥈 2위 동도중학교 (공립)

✅ 학업성취도 평균: 79.5

✅ 위치: 대구광역시 수성구 청호로 350

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🥉 3위 경신중학교 (사립)

✅ 학업성취도 평균: 78.5

✅ 위치: 대구광역시 수성구 달구벌대로504길 34

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🔹 4위 정화중학교 (사립)

✅ 학업성취도 평균: 77.8

✅ 위치: 대구광역시 수성구 청호로84길 123

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🔹 5위 대륜중학교 (사립)

✅ 학업성취도 평균: 76.4

✅ 위치: 대구광역시 수성구 달구벌대로 2700

[출처] 📢 2024 대구 수성구 중학교 학업성취도 평균 TOP 5 🎓✨|작성자 학군마스터

학군은 소선중학교 차로 8분, 차로 7분, 경신중 4분거리에 위치해 있다. 메인학원가는 차로 5분거리에 있으며 학군도 좋은 편에 속한다.

4. 환경

이마트 차로 8분, 현대시티 아울렛 차로 4분, 신세계백화점 차로 5분거리에 위치해 있으며, 경대병원이 10분거리에 위치해있어 편의시설 이용에 용이하며, 수성구민운동장역 도보4분, 범어역 도보 7분 거리이며 현재 대구지하철 2호선과, 3호선이 지나는 더블역세권과 2030년 엑스코선이 개통 예정이다.

5. 공급

공급물량은 현재 2028년까지 많이 부족한 상황이다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 당시 비슷한 금액이었던 장원맨션과의 가격은 궁전맨션이 1억1천만원 정도 실거래가가 높게 되어있다.

2) 환금성 : 세대수는 538세대이고, 앞으로 수성구에 입주물량이 없어 환금성이 좋을 것 같다.

3) 수익률 : 30년 이상된 건물이라 전세가가 낮고 갭이 커서 수익률은 크지 않을것 같다. 분담금이 4억으로 예상되어 근처 신규 아파트 14-15억정도에 거래되는것으로 보면 길게 보면 수익이 괜찮을것 같다.

4) 원금보존 : 전세가율은 26%로 아주 낮은편

5) 리스크 대비: 23년도에 역전세로 1억원을 세입자에게 돌려준 상태로, 전세가는 당분간은 변동이 없을 것 같다.

나의 투자 결론(매수 여부): 

✅ 작성하면서 느낀점 : 강의 듣기전 2018년 매수한 물건이라 지금 구입한다고 생각하고 작성해보니 조금 아쉬운 점도 있지만, 일단 재건축이 될거라는 믿음으로 끝까지 가져가고자 한다.

다음 구입때는 저환수원리에 맞춰 가치평가부터 꼼꼼히 따져보고 매수해야겠다고 다짐해본다.