-열반스쿨 기초반 2주차 나홀로 열심반 다산잭슨 -과제 아파트 수익률 보고서 작성 하기

노원구 하계 동 생활권 학 여울 청구 아파트 

✅아파트명 

학여울 청구 아파트 [ "1999.02" / 1,476^세대 (주)청구 용적률 214% ]

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 B ( 종사자 수 10만 명 이상 : 130,553명 ) 👷‍♂️👷‍♀️

수도권 서울 강남구 : 종사자 수 772,567명 / 인구 수 : 557,345명 / 인구 수 대비 종사자 비율 139%

수도권 서울 노원구 : 종사자 수 130,553명 / 인구 수 : 491,247명 / 인구 수 대비 종사자 비율 27%

# 서울 업무 지구 특징 ( 투자 생각 ) 

＃강남구 인구 수 대비 종사자 비율 139% 는 지역 내 종사자 수 보다 타 지역에서 들어오는 종사자 수 가 더욱 많은 곳 이라고 해석 된다. 

#노원구 는 지역 내 종사자 수 가 원천 징수지 근로자 수 보다 더욱 많은 곳 이므로 , 타 지역 으 로 출퇴근 하는 종사자 수가 더욱 많은 곳 이다. -베드 타운 성질 을 가진곳 이므로 , 교통 이 주는 의미가 클 것 이라고 생각한다. -

2. 교통 A 🚝🚋🚧

A.학여울 청구 단지 에서 하계역 7호선 까지 도보 15분 소요 됨 ( 직접 걸어서 측정함 ) 🏃‍♂️

B. 강남까지 47분 소요 (1시간 이내) : 강남 1시간 이내 로 교통 의 가치 가 충분 하다고 생각 한다. 

C. 서울 시청 역 37분 소요 (1시간 이내)

D. 여의도 역 55분 소요 (1시간 이내)

투자 생각 - 

교통 호재로 동북선 이 25.04 준공 예정 일 이지만 예정보다 늦어지고 있다. 동북선 이 들어오면 , 왕십리역 에서 2호선 을 이용할수 있어 , 강남 접근성 이 더욱 용이 해진다면 , 의미가 있는 호재라고 생각 한다. 

3.학군 B 👨‍🎓👩‍🎓

중평 중학교 : 학업 성취도 평가 87.1% / 특목고 진학률 6.3%  

중평 초등학교 : 학급 22명 / 총원 : 1,278명 

서울 중현 초등학교 : 학급 9명 / 총원 : 101명 

투자 생각 -

중계동 만큼 학군지 는 아니지만, 중평중학교 의 학업 과 특목고 진학 률 을 확인 하였을때 , 임장지 에서 , 3,4인 가족 구성원 이 굉장히 많이 보이며 , 중학생 의 자녀들이 주말에도 공부를 하러 다니는 모습이 많이 보인다. 

하계동 에서 중평 중학교를 선호하고 좋아하기 때문에 중계 학원가 를 이용하며 , 가성비 있는 학군지 역할과 교통 가치 까지 가진곳 이다! 그리고 중평 중 은 사격 대회 에서 입상을 많이 하는것을 확인 ,야간 에서 학부모님 들이 아이들을 데리러 다니는 모습이 굉장히 자주 보임. 부사님 과 전임 시 “ 여기는 학군이 좋아요 ” 라고 말씀 하심 .

4. 환경 : A ( 백화점 1개 이상 ) 🏔 🏕🌈 

정량적 의미 : 

상계동 롯데 백화점 자차 15분 소요 

하계동 대형 마트 홈플러스 1개 

노원 을지 대학교 병원 1개  

정성적 의미 : 구축 단지 들이 균질하게 모여 있고 , 쾌적한 환경 과 평지 로 형성 되어있는 택지 이다. 

-유해시설 은 없으며 , 단지 내 상가에 학원 과 미용실 & 네일샵 같은 사람들이 선호하는 상권이 갖춤 

단지 바로 앞에 월계역 으로 이어지는 구름 다리가 있고 , 그 밑으로 많은 사람들이 조깅 운동 과 산책을 즐길수 있는 중랑 천 이 있다. 사람들이 좋아하는 곳 이라서 야밤에도 , 많은 사람들이 중랑천 을 가기 위해서 지나다님 🚶‍♀️🚶‍♂️🏃‍♀️🏃‍♂️🚴‍♀️🚴‍♀️

5. 공급 S [적정 수요 0.5배 이하 / 인구 0.25% 이내] 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장 사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

전고점 대비 하락률 :-15.07% ( 절대적 저평가 -20% 이상 ) , 비싸지 않고 가치 대비 가격이 저렴한 상태 이다.

상대적 저평가 판단 : 

2) 환금성 : 세대수 1,476^ / 24평형 세대수 ( 324^세대 , 복도식 )

3) 수익률 : 저점에 매수 시 매매가 5.4억 / 전세가 3.1억 / 투자금 2.3억 

저점에 매수 시 현재 매매가 6.5억 으로 수익률 합계 : 47.8% 수익 발생 

저점에 매수 시 전고점 회복 7.3억 으로 수익률 합계 : 83% 수익 발생

4) 원금 보존 : 

전세 가율 60% , 투자금 2.6억 , 현재 매수가 에서 전저점 으로 하락시 : -1.1억 

전고점 회복시 : 매수가 6.5억 , 전고점 7.3억 으로 회복시 순수익 : 0.8억 

5) 리스크 대비: 

현재 6,27 대출 규제 로 임차인 을 구할때 , 각 은행 마다 소유권 이전 확인 기간 제한 이 있어서 ,

매도자 와 잔금 기한을 길게 3개월 ~ 6개월 까지 , 세팅 하고 전세 임차를 하는게 안전 하다고 판단 됨 

주변 단지 와 단지내 전세 매물 갯수 0개 , 전월단 비교하여 전세 매물 갯수가 줄어들고 있음 

나의 투자 결론(매수 여부): 

중랑천을 건너 1호선 이용, 과 하계역 7호선 이용 그리고 앞으로 동북선 교통 호재로 부도심과 주요 업무지구 접근성이 개선 되는곳 이다!! 노원구 하계동에서 선호도 가 꽤높은 단지이다!

24평형 매매 6.5억 으로 전고점 대비 -15.07% 빠진금액으로 아직은 싸다!!! 전세가격 은 3개월전 대비 0.7억 상승 하였고 투자기회라고 판단된다! 투자금 2.0억 내로 가능하다면 ~

하계동 에서 학군지 기능을 하는곳 이므로 20평형보다 30평형 선호도가 높다고 판단 됨 전고점 대비 -8.88% 으로 벌써 회복되는 여력이 보임

32평 8.2억 / 5.4억 으로 현재 투자금 2.0억후반에 가능함!

✅ 작성하면서 느낀점 : 

실전 투자 시 많은것 들 이 중요하지만, 나에게 조건이 좋은 단지를 매수하는 것 , 그리고 리스크 가 어떤것 들 이 존재 하고 , 있다면 내가 스스로 어떻게 대응해 나가야 하는지 , 알게 되는 것 들 이 있다. 사소한 것 들 처 럼 보이지만, 이렇게 작성해 나가면서 , 앞으로 나에게 나타날 리스크 를 알고 대비 하는 것 은 투자자 에게 반드시 알아야 한다고 생각한다.