✅아파트명
래미안 대치팰리스 1단지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
종사자수 801,419
2. 교통
강남 29분 / 여의도 39분 / 시청 47분
3.학군
단국대학교사범대학부속중 95%,
대명중 95%, 휘문중 90%
4. 환경
연세대학교 의과대학 강남세브란스병원, 1.8km
롯데백화점 강남점 1.0km
이마트 역삼점 1.6km
대치역을 바로 낀 아파트고
학원가를 양옆으로 866개, 67, 21, 22개 포진되어 있음. 매매가 떨어져도 대표 학군지로써 충분히 전세수요 높을듯.
5. 공급
청담르엘 2025.11 / 1,261세대
래미안 대치팰리스에서 4.6km 거리로 가깝지 않음.
강남구 현가구수 7014, 적정수요 2782가구 보다 밑도는 공급.
공급부족이라 생각됨.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재시세 : 래미안대치팰리스 1단지 매매 53억, 전세 19.8억
5년 내 고점 매입시: 2022년 9월 매매 39억, 전세 18.8억
5년 내 저점 매입시: 2023년 6월 매매 34.5억, 전세 18억
✅현장사진
아직 임장 전으로 추후 첨부.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 시세 고점을 이미 넘어섬, 저평가된 물건은 아닌 듯 보임. 그러나 장기 보유 가능하다면 추후 더 많은 상승 여력이 있어 보임.
2) 환금성 : 아파트 세대수 1278세대, 총 13동, 환금성은 문제없어보임.
3) 수익률 : 고점매수 시 69% / 저점매수 시 112%
4) 원금보존 : 고점, 저점 모두 가능.
5) 리스크 대비: 아직은 리스크 없어보임. 전세금이 저점대비 1.8억 상승. 역전세는 아직 나지 않았고
추후 공급 역시 청담르엘 1개 뿐이라 공급부족이라 생각되어 역전세가 날 리스크는 적어보임.
나의 투자 결론(매수 여부): 역시, 강남은 살 수 있다면 사고 오래 보유하는게 맞는 시장인 듯.
✅ 작성하면서 느낀점 : 강남의 입지나 투자가치는 역시 넘사벽임을 수익률 계산을 통해 느꼈고, 입지의 중요성을 다시금 느꼈습니다. 그러나 분석하다보니 최고가 대비 14억씩 떨어져 매매한 곳도 있고, 역전세를 맞은 곳도 그 금액차이가 3억씩이나 나는 곳도 있었습니다. 하락장에 버틸 수 있는 지 가늠하는 능력이 중요하다 말씀하신 내용도 다시금 느꼈습니다.
아직 조 임장전인지라 조금 더 자세한 후기는 임장 후 추가하도록 하겠습니다.
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