✅아파트명
래미안 대치팰리스 1단지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
종사자수 801,419
2. 교통
강남 29분 / 여의도 39분 / 시청 47분
3.학군
단국대학교사범대학부속중 95%,
대명중 95%, 휘문중 90%
4. 환경
연세대학교 의과대학 강남세브란스병원, 1.8km
롯데백화점 강남점 1.0km
이마트 역삼점 1.6km
대치역을 바로 낀 아파트고
학원가를 양옆으로 866개, 67, 21, 22개 포진되어 있음. 매매가 떨어져도 대표 학군지로써 충분히 전세수요 높을듯.
5. 공급
청담르엘 2025.11 / 1,261세대
래미안 대치팰리스에서 4.6km 거리로 가깝지 않음.
강남구 현가구수 7014, 적정수요 2782가구 보다 밑도는 공급.
공급부족이라 생각됨.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재시세 : 래미안대치팰리스 1단지 매매 53억, 전세 19.8억
5년 내 고점 매입시: 2022년 9월 매매 39억, 전세 18.8억
5년 내 저점 매입시: 2023년 6월 매매 34.5억, 전세 18억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 시세 고점을 이미 넘어섬, 저평가된 물건은 아닌 듯 보임.
그러나 장기 보유 가능하다면 추후 더 많은 상승 여력이 있어 보임.
2) 환금성 : 아파트 세대수 1278세대, 총 13동, 환금성은 문제없어보임.
3) 수익률 : 고점매수 시 69% / 저점매수 시 112%
4) 원금보존 : 고점, 저점 모두 가능.
5) 리스크 대비: 아직은 리스크 없어보임. 전세금이 저점대비 1.8억 상승. 역전세는 아직 나지 않았고
추후 공급 역시 청담르엘 1개 뿐이라 공급부족이라 생각되어 역전세가 날 리스크 적어보임.
나의 투자 결론(매수 여부): 역시, 강남은 살 수 있다면 사고 오래 보유하는게 맞는 시장인 듯.
✅ 작성하면서 느낀점 : 강남의 입지나 투자가치는 역시 넘사벽임을 수익률 계산을 통해 느꼈고, 입지의 중요성을 다시금 느꼈습니다. 그러나 분석하다보니 최고가 대비 14억씩 떨어져 매매한 곳도 있고, 역전세를 맞은 곳도 그 금액차이가 3억씩이나 나는 곳도 있었습니다. 하락장에 버틸 수 있는 지 가늠하는 능력이 중요하다 말씀하신 내용도 다시금 느꼈습니다.
강남의 전체적인 동네 분위기는 조용하고, 안정적이고 자신들만의 커뮤니티를 즐기는 느낌이 들었고 커뮤니티가 온통 스터디룸으로 차있는데다 남녀노소 섞여 앉아
공부를 하던 풍경이 기억에 남습니다. 단지 자체는 다른 신축들에 비해 낡은 곳도 있고 커뮤니티 시설이 딱히 엄청 좋지는 않았지만 함께하는 이웃들 자체가 하나의 거주요소가 될 수도 있겠구나 라는 느낌을 받았습니다.
