*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
성동마을 LG빌리지 3차
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
용인시 종사자 수 : 414,867 / 사업체수 : 98,465
2. 교통
강남역 2호선 : 48분 / 여의도역 5호선 : 1시간 6분 / 시청역 : 1시간 19분
3.학군
성복초 배정지 : 초등학교까지 도보 12분
성복중/홍천중 배정지 : 성복중까지 도보 11분 / 홍천중까지 도보 16분
4. 환경
대형마트 및 백화점 : 롯데마트/롯데몰(도보14분/자동차2분), 이마트(도보19분/자동차2분)
대학병원 : 대학병원급은 없어서 분당/수원으로 이동
- 분당서울대병원(정자역/서현역 근처) : 자동차 17분
- 분당차병원(야탑역) : 자동차 20분
- 아주대학교병원(수원영통) : 자동차 13분
- 용인세브란스병원 (용인처인구) : 자동차 17분
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
① 대형평수지만 저평가된 느낌.
② 초등학교 근접성 좋고, 학군지라 나쁘지 않은 입지라고 느껴짐.
③ 전고점 대비 7,500만원 정도 낮은 가격으로 21년 최고 실거래가 113,500까지 찍었던 아파트이기에
가치가 있다고 판단되나, 근처 및 타지역 비교평가가 없는 상황이라 분석이 더 필요한 상황임.
④ 도보로 이용 가능한 대형마트 및 복합몰이 있고, 도보 15분거리에 성복역이 있어 서울 접근이 쉬움.
다만, 강남역은 40분대에 이용가능하지만 시청역과 여의도는 1시간 이상 소요되는 점이 아쉬움.
2) 환금성
① 학군지이기 때문에 수요는 괜찮은 편으로 보임.
② 단지내 경사가 있는 아파트라는 점이 조심스럽기는 함.
③ 영유아 비율(21%)이 높고 양육하는 부모의 연령대 30~40대(27%)의 비율이 높은 것으로 보아
40평대 수요도 충분히 있을 것으로 보임.
④ 지상/지하 주차장 이용이 가능하며 세대당 2.44대로 주차 환경은 좋은 것으로 보임.
3) 수익률
① 고점에서 매수 시 수익률 : -12% / 순수익 -7,500
② 저점에서 매수 시 수익률 : 46% / 순수익 15,500
4) 원금보존
① 매수 시 전세가율 72%로 적정전세가율 80%기준에 비슷하게 도달
② 23년 전세가 5억~6억대였으며 매매가 7억4000~8억3000
③ 23년 5월부터 조금씩 올라가는 느낌 매매가 9억 전후 형성
5) 리스크 대비
① 2029년까지 공급 예정 매물은 없는 것으로 보이며, 수지구청 인근 2030년 재개발 완공 예정인 아파트가 있음.
2030년 도시계획 및 공급량에 대해 조금 더 파악이 필요해 보임.
나의 투자 결론(매수 여부)
① 서울 강남권만 1시간 이내 도달할 수 있다는 점이 아쉬움
② 주변 학원가 및 생활권 인프라는 괜찮은 것 같음
③ 단지 내 경사가 있는 점이 아쉬움
주변 다른 단지 아파트들과 비교평가가 필요할 것으로 보여 매수는 조금 더 신중해야 할 것 같다고 보임
✅ 작성하면서 느낀점
- 처음 작성해보는 아파트수익률 보고서라서 어렵다고 느껴짐
- 아파트를 찾는 과정에서 고려해야 할 사항이 많아 단지를 고르는데 시간이 많이 소요되었음
- 강의 중 가치 분석에 대한 사항을 강조한 이유에 대해 느낀 계기가 되었음
- 저환수원리에 따라 다른 단지들도 보고서를 작성해보면 좋을 것 같다고 느껴짐
- 지도를 보는 방법이 너무 힘들어서 오래 걸렸지만 꾸준히 보면 나아질 거라 생각됨
- 앞마당이 많을 수록 비교평가가 용이할 것으로 보임
- 몰랐던 부분에 대해 파악하는 과정이 재미있었음
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