나의 자산에 대한 이해와 지역에 대한 이해가 아직 부족한 상태라,
나의 조건과 유사한, 맞벌이/영유아 육아 중인 4인 가구가 실거주하기에도 좋을 것 같은 아파트를 추려보았다.
투자 관점에서는 교통이 매우 중요하지만,
종잣돈이 많지 않고 [교육]에 우선순위를 둔 상황에서 수원시 장안구 천천동을 선택해보았다.
분위기 임장을 갔을 때, 동네가 매우 깨끗하게 정돈된 느낌을 받았고, 스타필드가 있어서 유동인구가 많았다.
✅아파트명
화서역푸르지오더에듀포레 아파트
ㄴ수원 천천주공아파트를 22년 재건축한 아파트이다.
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
수원시 S등급 (48만 명) / 수원시 장안구 C등급 (8.1만 명)
→ 수원시는 S등급이지만 장안구 자체는 수원 내에서 종사자수가 가장 적다.
사업체가 있기 보다는 아파트 위주의 지역이다.
2. 교통
성균관대-화서역 중간에 위치한 아파트로, 지하철역까지 도보로는 15분 ~ 20분 정도 소요된다.
다만, 화서역에서는 길을 한번 건너야 한다. 대부분 마을버스를 이용하는 듯 하다.
신분당선은 1호선 화서역보다 아파트와 가까운 위쪽에 출구가 생길 거라고 하지만
그래도 15분 내외는 소요될 것으로 예상된다.
강남까지는 현재 짧게는 1시간에서 출근시간대는 1시간 20분 소요되는데,
추후 신분당선 화서역 개통 시(2029년) 1시간 이내로 단축될 것으로 기대된다. (화서역~강남역 직통)
3.학군
정천초등학교가 단지에 붙어 있는 ‘초품아’이다. (초등자녀가 있는 부부에게는 큰 메리트!)
정천초-정천중으로 대부분 진학한다고 하며 정천중은 아파트 바로 앞 블록에 위치한다.
아파트 이름답게 아파트 주변으로 초중고 학교가 매우 많은 편이며
분위기 임장했을 때, 천천동은 유동 인구 중 학생들이 매우 많다. (평촌만큼은 아니었지만)
(지난주에 평촌 분임을 다녀왔는데, 평촌에서 올해 가장 많은 수의 고등학생들을 보았다^^…)
수원시 장안구 중학교 학업성취도는 천천중 91.7%, 대평중 90%이다.
모두 해당 아파트 인근에 위치해있다.
*** 수원시 영통구는 1~4위 중학교가 91~94%이다. 확실히 영통구가 학업성취도가 높다.
수원 전체로 봤을 때 천천중은 4위 정도의 학업성취도율을 보인다.
권선구, 팔달구 통계를 보면 상위권 중학교도 90%가 안 되는 경우가 많다.
투자 측면에서는 당연히 영통구가 좋지만,
실거주 측면에서 영통구가 부담된다면 장안구가 차선은 될 수 있을 것 같다.
4. 환경
- 아파트 커뮤니티 : 2022년 재건축해서 아파트 내에 수영장, 작은도서관, 놀이터 등 시설이 있다.
- 상권/마트 : 1km 반경에 스타필드 화서점이 위치해 있고, 길 건너 롯데마트, 스타벅스, 올리브영 위치해있다.
- 유흥가 : 아파트 뒷편에는 성균관대가 있으나 유흥가는 성대역 인근에 있기에, 아파트 근처에 유해환경은 거의 없다.
- 공원/녹지 : 일월호수공원, 일월수목원이 5분 거리에 있고, 8분 거리에 실개천이 흐르는 개천길이 있고, 이 길을 따라 가면 대유평공원에 다다른다.
학원가 : 수원 정자동은 학원가로 나름 유명하다. 충분히 도보로 가능한 지역에 학원가가 위치해있다. 장안구 대장아파트가 된..! 화서역파크푸르지오브리시엘아파트 인근 상가에도 학원이 많이 입주하고 있는 것 같았다.
공원과 녹지가 주변에 많다 
(참고) 장안구 대장아파트
5. 공급
아무래도 수원은 아직 공급이 많다고 할 수 있다.
수원시 장안구 입주물량은 총 1,053세대 예정되어 있다.
수원 전체로 보면 약 5,328 세대 예정되어 있어서 공급이 많은 편이다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
저점에 매수했을 때 현재 순수익이 1.19억 정도가 된다. 수익률은 54% (2.19억 투자금이므로)
21년 전세가가 매우 널뛰었다 (3.4억~4.8억) 25년 9월은 약 2.4억의 투자금이 필요한 상태이다.
- 현재 시세 : 33평 현재 매매 6.9억, 전세 4.5억
- 5년 내 고점 매입 시: 2021년 9월 매매 8.95억, 전세 3.9억 ==> 수익률 -41%
- 5년 내 저점 매입 시: 2022년 12월 매매 5.7억, 전세 3.5억 ==> 수익률 54%
✅현장사진
현장에는 내일 방문하기로 해서, 내일 사진만 업데이트 예정이다!
로드뷰로는 약간의 언덕이 보이는데 확인할 것! (정자동 학원가와의 도보 거리도 확인)
✅투자 결론 (각 항목별 평가) / 3강 수강 후 보완할 것!
1) 저평가 :
우선 동일 지역 내에서 비교평가를 해보겠다.
화서역 인근 30평대 아파트는 대장아파트인 화서역파크푸르지오(2023년) 외에는
모두 1997년 ~ 2002년 연식이 다소 있는 아파트가 대부분이다.
하지만 해당 아파트와 가격대는 큰 차이가 없다. 5~6억대 수준이다.
화서역푸르지오더에듀포레는 2022년 재건축한 아파트로 아파트 내 커뮤니티 메리트가 있다.
화서역과 가까운 아파트 중 연식이 낮은 편에 속하고 가격대는 비슷해서 저평가 아파트로 판단된다.
(물론, 투자꿈나무인 현재 나의 기준으로는^.ㅠ)
지하철 호재가 있는 아파트들은 실제 개통 시 매매가가 한번 더 뛴다는 이야기가 있는데,
이부분은 현시점에서는 판단 보류다.
2) 환금성 :
상권과 학원가가 인근이고 세대 수가 많아서 큰 문제 없을 것으로 보인다.
다만, 수원 내 공급이 많다는 점에서 고민해야 할 부분.
3) 수익률 :
강의에서 들었던 사례로 봤을 때는 수익률 54%가 그리 매력적인 수치는 아닌 걸로 보인다.
5년 내 가격 널뛰기가 심하기도 했고, 코로나라는 특수 상황에 있기도 했다.
현재 전고점(8.95억) 대비 23% 가량 하락한 상태이고, 전고점까지 회복하려면 얼마나 걸릴지 모르겠다ㅠ
4) 원금보존 :
전세가율 65% 수준인 상태이다.
서울은 60%, 강남 50%, 지방 80% 전세가율이 적정하다고 강의에서 들었기에,
경기는 약 70%라고 한다면….이에 못 미치는 수준이다.
5) 리스크 대비:
최저점까지 떨어질 수 있는 상황을 대비하여 종잣돈 2억 이상 보유 필요하다.
실거주일 경우는 무관.
나의 투자 결론(매수 여부):
실거주로는 추천. 다만, 큰 수익성을 바라면 매수 X
수원에 반드시 거주하여야 하고, 영통으로 가는 전단계로 활용하려면 좋을 것 같다.
수원시 장안구는 실거주 수요가 많은 것 같다. 큰 수익을 위한 투자처로는 적합하다고 보기 어렵다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
사실 투자에 적합한 아파트는 아니지만, 나의 마인드가 아직 투자자의 마인드는 아니라
실거주에 적합한 아파트가 먼저 보였던 것 같다.
나는 갈아타기와 투자 중에 고민 중인 상태이다. 아직 투자로 뛰어들기에는 겁이 나는.. ‘투자하는 직장인’ 상태. 겁이 나는 원인은 나의 배포 크기 문제.
실거주 1주택의 집착을 내려놓고 전세/월세로 옮길 자신감이 없다는 게 가장 큰 걸림돌이자 허들이다.
1주택을 보유하면서 일시적 2주택을 도전하는 것으로 시작하고 싶다.
실거주이든 투자처이든 좋은 <수원 영통구>를 이번주 조모임으로 임장을 가는데,
다녀오면 봐두었던 아파트 중심으로 미니보고서를 다시 써 봐야겠다.
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