✅아파트명
망포동 힐스테이트영통
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
수원시 영통구 종사자수 177,886명
2. 교통
강남 60분 / 시청 99분 / 여의도 80분
망포역 도보 14분
3.학군
망포중 91% / 잠원중 86%
4. 환경
단지 1km 내 대형마트 1개 : 트레이더스홈세일클럼 수원점
5. 공급
영통자이센트럴파크 / 27년3월 / 580세대
힐스테이트영통이 있는 망포역과 한 정거장 차이인 영통역에 입주예정
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 힐스테이트영통 26평 현재 매매 8.6억, 전세 4.9억
5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 8.5억 전세 5.4억
5년 내 저점 매입시: 2022년 11월 매매 5.4억 전세 3.6억
✅현장사진
매우 쾌적한 단지 내부, 아이들이 씽씽이를 타거나 뛰놀 수 있는 평지, 넓직한 동간거리, 훌륭한 조경, 단지 앞 이용할 수 있는 근린 상권들, 질 높은 학원가를 모두 갖추고 있다.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가(가치 대비 가격이 싼가?) : X
현재 호가가 8.6억으로 전고점 8.5억을 넘어 있는 상태로 절대 가격은 싸지 않다.
(절대적 저평가 X)
현재 영통구에 비교할만한 단지는 같은 8.6억으로 원천동의 광교호반베르디움('14, 1330^) 24평이 있다.
주변에 역은 없지만 단지 앞에 마을버스 1번을 타면 신분당선 광교중앙역을 이용할 수 있다.
학군은 수원다산중 91.6%, 환경은 1km 내 홈플러스 원천점이 있으며 1.4km 내엔 갤러리아 백화점이 있다.
단지의 전고점은 9.6억이며 현재 힐스테이트영통과 가격이 같은 상태다.
가치와 가격을 보고 두 단지로만 비교해보면 광교호반베르디움이 저평가인 상태다.
(상대적 저평가 X)
2) 환금성(수시로 매도가 가능한가?) : O
강남까지 딱 1시간이 걸리며 사람들이 좋아하는 브랜드 대단지이다.
망포동에선 대장단지의 역할을 하는 곳이다.
선호도가 선명하게 있기에 전고점을 뚫은 것 같다.
환금성은 충분히 있다고 볼 수 있다.
3) 수익률(충분한 수익을 낼 수 있는가?) : X
현재 투자금이 3.7억 들어가는 상황이고 수익률 100%를 달성하려면 12.3억까지 올라야 한다.(8.6억+3.7억)
이 단지의 전고점은 8.5억이기 때문에 12억까지 오르기란 쉽지 않아 보인다.
4) 원금보존(잃지 않는가?) : X
전세가율은 57% 다.
호갱노노를 보면 힐스테이트영통 26평의 평균 전세가율은 65.2% 다.
평균보다 낮은 전세가율이며 전고점 대비 하락률이 0%다
5) 리스크 대비(리스크 대응이 가능한가?) : O
향후 3년간 주변 공급(잔금 리스크)?
27년3월 580세대 입주가 있지만 적정수요인 1815세대보다 적어서 안전한 수준
하지만 현재 1주택이고 8.6억의 잔금은 하지 못한다. 조건을 철저하게 보고 잔금을 치지 않게 해야 한다.
전세 매물 개수(역전세 리스크)?
26평 총 442개 중 5개만 전세 매물로 나왔음.
나의 투자 결론(매수 여부): 매수 보류
너무 좋은 단지이지만 가치 대비 저렴하지 않고 투자금이 부족하기 때문에 매수는 보류하겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
수원시 영통구를 임장하면서 망포동의 환경이 정말 좋다는 것을 알 수 있었다.
너무 갖고 싶은 단지이지만 현재 싸지 않고,
돈은 있는데 투자의 원칙이 없다면 이 단지를 추격매수 할 수도 있겠다고 생각했다.
수익률을 계산해보면서 100% 이상 달성하려면 정말 쌀 때 사야하는구나 느끼게 되었다.
(고점에 매수하게 되면 현재 가격 대비 수익률은 없는 수준이고 저점에 매수하게 되면 178%였다!!)
다음 2호기 투자도 준비하면서 투자의 원칙과 수익률을 꼭 따져보고 매수해야겠다.
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