*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
중계동 양지대림1차
✅위치(지도)
한강 이북, 강북 동쪽에 위치해 있다. 동북권에 위치해 있으며 강남을 기준으로 외곽위치
노원구는 도봉구, 강북구, 의정부, 남양주, 중랑구, 성북구를 인접해있다
강남직경 17km에 있다
양지대림1차는 중계동에 위치해있으며, 은행사거리와 가까운 곳에 위치
역과의 접근성은 아쉬운 편
✅입지평가
1. 직장
노원구의 종사자 수는 11만 명이고 500인 이상 대기업의 수는 9개다
노원구는 베드타운의 역할을 하고 있기 때문에 일자리 접근성이 좋은 곳이 선호될 것이라 생각된다.
또한 거주 환경이나 다른 수요 요인 등의 선호 요소가 중요할 것으로 생각됨
자족도시 역할을 못하고 위치상 외곽위치기 떄문에 상대적으로 일자리 접근성이 좋은 위치에 비해 강력한 수요를 이끌진 못할 것 같다
2. 교통
역 접근성이 좋지 못하기 때문에 버스 타고 노원역, 중계역 등으로 가서 전철을 타야한다
양지대림1차 ~ 강남역/광화문역/여의도역까지 1시간이상 걸린다
다만 7호선 강남 직결노선이 있기 때문에 논현역까진 1시간이내로 접근할 수 있다
D to D 1시간이상 걸리지만 7호선 노선, 강남직결 17km – 'A-'평가
3.학군
을지초 초등학교 학군이다
다만 4거리 도로 횡단해야 한다
중학교 학군은 을지중학교 - 학업성취도 92% [과학고 8명/외고14명] 을 보내는 명문 학군이다
은행사거리에 위치해있기 때문에 학원 라이딩 필요없이 등하교가 가능하다
학군 등급 A
4. 환경
90년대 후반 아파트로만 이루어진 균질한 생활권이다
땅이 평지로 이루어져있으며, 은행사거리 학원가 인근엔 유해시설도 없다
롯데마트도 인근에 있고 도보로 이동이 충분히 가능한 위치
생활권 인근에 임대주택이 없다
5. 공급
*노원구 연 수요 1500세대
*잠재적 물량
불암산역 인근 상계뉴타운, 1구역[철거] 1388세대// 2구역[관리처분인가] 2200세대
*남양주 왕숙지구 3기 신도시
철도교통이 없고 위치상 외곽에 있지만, 노도강 쪽에선 신축에 대한 수요가 매우 강력하고 희소성이 있기 때문에 노원ㅇ구의 위상을 흔들만큼 강력하진 않지만 영향력이 있을 수 있지 않을까 생각이 든다. [의정부 고산지구 이동// 위치가 멀지 않았지만 별내/갈매지구 이동]
-→ 위치와 교통, 학군, 환경에 대한 입지적 요인을 노원구가 압도하기 때문에
역세권, 학군수요가 있는 곳은 위상이 크게 변하지 않을 것으로 생각된다. 다만, 애매한 위치/입지적 수요가 미약한 90년대 노원구 단지들은 충분히 위상이 후순위로 밀릴 가능성이 있어보인다
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
105동 4층 남서향 매물이다.
호수를 확인해야 겠지만 사이드 일 경우 막힘이 있을 수 있다.
동 위치상 막힘이 적다. 지난 7월, 101동 후문라인 8층이 9.3억에 매수했는데 비해 현재 매물4층이 9.8억을 꽤나 비싸게 매수하는 것이라 생각된다.
동 위치/호수라인/집 상태/조건에 따라 접근해야 곘지만 목표매수가는 9.3으로 샷시포함 올수리시 9.5까지 목표매수가 잡을 것이다
전세 6억으로 맞춘다는 가정하에
9.3억/6.0억 - 투자금 3.3억원 [+기타 부대비용] = 3.7억
수익률 100%, 13.0억에 도달할 것인가!
학군수요가 꾸준한 차순위 단지이기 때문에 향후 전고점까지 도달할 것으로 생각된다 [전고점 12.8억]
이전 10년간 전세가격도 2배 오른만큼 수요도 꾸준하기 때문에 다음 상승장 10년까지 전세가 12억까지 도달할 수 있지 않을까 싶다
10년 뒤엔 투자금 회수가 가능할 수 있다
전세가격 12억 / 0.6 = 20억
✅현장사진
지하주차장 연결이 안되어있음.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 서울 4~5급지 주요생활권내 단지 전용84 9초~중반 가격이라면? 매우 메리트 있는 가격이다.
2) 환금성 : 비록 노원구의 위상이 서울내에선 높은 편은 아니지만 일단 서울이다. 또한 노원구내 가장 선호하는 지역의 단지, 세대수, 층의 상품성면에서도 환금성이 좋은 편이다.
3) 수익률 : 매매가 9억대로, 투자금 3억대 접근 가능한 단지가 매우 많지 않은 것으로 보았을 때 충분히 좋은 선택이라 생각된다. 또한 수익률 100% 도달하는 면에서도 충분히 가능할 것으로 생각된다.
4) 원금보존 : 하락시 매매가 6억대까지 떨어질 것인가? 현재 매매가 역세권 계단식 24평 단지는 6~7억대 가격으로 보인다. 또한 34평은 8~9억대 수준, 경기도내에서도 전용84 7~8억대 가격대 가격으로 유지하고 있기 때문에 크게 하락하지 않을 것으로 생각된다.
향후 전세가격이 상승하여 나중엔 원금회수할 수 있지 않을까 기대감도 있다
중계학군이 갈수록 위상이 낮아지고 있다지만, 현재 동북권내 광진학군을 제외하고 그 외곽 노도강100만명 인구의 수요를 대체할 학군지가 없기 때문에 미래는 알 순 없지만 이번 상승장까진 그 위상이 바닥으로 추락할 것으로 생각하지 않는다. 그렇기 때문에 최소한 10년이내 수요는 꾸준할 것이며, 그 수요를 대체할 곳이 없기 때문에 독점성이 있을 것으로 생각된다.
5) 리스크 대비:
잔금이 가능한가?
대출을 이용한 것인가?
부동산 사장님과 매도자가 협조적인가?
향후 대출 규제에 대한 대비가 되어있는가?
잔금일정과 보유 매물간 만기시점 3개월이내 겹치진 않는가?
나의 투자 결론(매수 여부): 충분히, 매수 고려할 것
✅ 작성하면서 느낀점 :
노원구의 전세가격이 극적으로 상승하는 추세는 아니지만, 전세매물이 귀해지고 있으며 그에 따라 차츰 전세가격 상승 압박을 받고 있다
서울원아이파크 입주를 제외하곤 26년이내 인근 입주가 많지 않기 때문에 더욱 전세 상승 압박이 있다
다만, 전세대출 규제가 있게 되면 전세가격 조정이 분명 있을 수 있기 때문에 그 부분을 경계해야한다
현재 동대문구, 성북구 일부 매물 잠김과 가격이 약간 상승하고 있는 분위기 속, 충분히 노원구도 그 흐름에 올라탈 가능성이 높다. 노원구는 현재 구축이 많기 때문에 위상이 아쉬울 뿐, 서울이라는 대체불가 땅, 불변의 입지를 갖고 있기 때문에, 위 구축의 환경들이 신축으로 개선된다면 언제든지 그 위상이 바뀔 것이다.
비록 노원구는 위치상 외곽이고, 철도교통 또한 아쉬움이 있지만, 동북권내 대체가능한 학군지가 존재한다는 점.
매매 가격 상승이 저조한데 비해 전세가격 상승압박이 높은 점, 등으로 노원구의 투자 분위기와 수익률이 좋을 수 있겠다라는 생각이 든다.
노도강이라며, 노원구를 너무 무시하지말자!
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