[열기 88할때 노후준비로 우리가족을 9하조 우가행] 서현동 삼성, 한신아파트 수익률보고서

✅아파트명

삼성, 한신

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

  분당구 종사자 수 345,459명

2. 교통

강남 28분 / 여의도 51분 / 시청 32분

3.학군

서현중 95% 

4. 환경

서현역 주변 대형마트는 없으나 인근 판교역에 현대백화점, 수내역에 롯데백화점 위치함.

서현역에 분당제생병원이 있고, 야탑역에 홈플러스, 판교역에 롯데마트가 있어 환경은 좋은편임.

5. 공급

분당구의 적정수요는 1년에 2,349명

3년간 공급은 1,612세대, 연평균 537세대, 

따라서 공급은 S.

그러나 수정구에 3년간 공급은 8,410세대

중원구는 2542세대로 전세 만기시 참고.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 호가가 전고점을 이미 넘어서 저평가 단지는 아님.

2) 환금성 : 역세권 대단지 아파트로 환금성 좋음.

3) 수익률 : 투자물건으로 보기 어렵지만 투자금 14억을 주고 투자를 한다면,  수익률 100%가 되었을때 28억 5천만원으로, 향후 선도지구 지정 아파트가 새 아파트가 되고 삼성,한신도 재건축이 된다면 충분히 가능한다고 생각된다.

4) 원금보존 : 전세가율이 32%로 낮은편으로 하락장에서 매매가가 많이 하락할 가능성이 높음.

5) 리스크 대비: 분당구만 보면 공급이 거의 없지만 인근 수정구와 중원구에 신축 아파트가 들어서면서 성남시 전체 향후 3년간 공급을 합하면 분당구의 적정수요 정도의 공급이 있다. 수정구와 중원구와 교류가 활발한 편은 아니어서 크게 영향은 없을듯 하지만 전세만기시 참고할 정도인것 같다.

나의 투자 결론(매수 여부)

삼성,한신은 저평가 단지로 볼 수 없어 투자 물건으로 보기 어렵고, 2차 선도지구 유력 후보단지로 호가가 더 상승할 여력이 있는점으로 투자할 단지는 아닌것 같다. 

✅ 작성하면서 느낀점 

환경적으로 우수한 입지의 삼성, 한신 아파트는 전세가가 낮게 껴 있는 점으로 보아 실거주 하는 사람들이 많다고 보여지고, 2차 선도지구 이슈 등으로 호가가 전저점 수준으로 내려갈것 같지는 않다.

백화점, 공원, 학원가, 강남접근성, 어느하나 빠지지 않는 분당구에서 투자 말고 실거주로 거주하고 싶다.