은빛 마을 모아엘가 수익률 분석 보고서(하이리치)

✅아파트명

• 수완동 은빛마을 모아엘가

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

• 광산구 종사자 수 : 186,454명

• 광산구 사업체 수 : 48,342개

   

2. 교통

• 광주광역시청 : 최적 12분

• 기아자동차 : 최적 17분

   

3.학군

• 수완중학교 학업성취도 : 70.9%, 특목고 진학률 : 1.3%

   

4. 환경

• 대형마트 1개

   

• 종합병원 2개

   

5. 공급

• 봉산공원첨단제일풍경채 2027.05 / 948세대 등

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 현재 시세: 수완동 은빛마을 모아엘가 32평 현재 매매 5.89억, 전세 4.33억

• 5년 내 고점 매입시: 2022년 1월 매매 8.99억 전세 4.65억

• 5년 내 저점 매입시: 2023년 8월 매매 6.65억 전세 4.05억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 아파트 1개 만으로 판단할 수 없다.

2) 환금성 : 500세대 이상 아파트 이므로 저층 / 탑층만 아니면 괜찮다.

3) 수익률 : 

투자금 1.56억 이므로 100% 수익률(연평균 10%) 위해선 10년 동안 1.56억 만큼 올라줘야 한다.

5.89억 + 1.56억 = 3.45억

현재 가격이 최저점 가격보다 떨어있으므로 싸다고 할 수 있다.

4) 원금보존 : 입지독점성은 없으나 연간 공급물량이 적정 수요보다 적다.

전세가율 73.5%이다.

5) 리스크 대비 : 역전세 대응 가능하다면 괜찮다.

나의 투자 결론(매수 여부 ): 

  열반스쿨 기초반에서 57조 조장님과 조원들과 함께 선정한 임장지는 광주광역시 광산구 수완동이었습니다. 분위기 임장을 하면서 단지 몇 개를 돌아보았고, 그 가운데 수완동의 대장 아파트로 불리는 은빛마을 모아엘가를 집중적으로 살펴보았습니다.

  단지 내부는 전반적으로 관리가 잘 되어 있었고 건물들이 둥글게 배치되어 가운데 쉼터가 마련되어 있었습니다. 단지 간격이 넓지는 않았지만 답답하지 않고 오히려 안락하게 느껴졌습니다. 배정받는 수완중학교의 학업성취도는 70.9%로 아주 높은 편은 아니었지만 단지 인근 상가에 학원가가 밀집되어 있어 학군지로서의 매력은 충분히 느낄 수 있었습니다. 생활 편의성 또한 뛰어나서 대형마트가 도보 5분 거리에 있었고, 종합병원도 도보 6~7분이면 닿을 수 있었습니다. 시청까지는 자차로 약 12분, 기아자동차까지는 약 17분 정도 걸려 교통 접근성도 무난한 편이었습니다.

  공급 계획을 살펴보니 2027년 5월 봉산공원첨단제일풍경채 948세대가 입주할 예정이지만 이는 적정 공급량보다 적은 수준이어서 역전세 위험은 크지 않아 보였습니다. 무엇보다 전고점 대비 많이 조정된 가격으로 매수가 가능하고, 전세가율도 73.5%로 높아 안정적인 투자 여건을 갖추고 있었습니다. 다만 저층과 탑층은 선호도가 낮으니 신중하게 선택하는 것이 좋을 것 같습니다.

  이번 임장을 통해 은빛마을 모아엘가는 학군, 생활 환경, 교통 여건에서 여러 장점을 갖추고 있으며 향후 공급 부담도 크지 않아 안정적으로 검토해 볼 수 있는 단지라는 생각을 하게 되었습니다. 직접 발로 돌아다니며 확인해 본 만큼 단순히 자료만 보았을 때와는 또 다른 확신을 얻을 수 있었던 임장이었습니다. (매수 가능)

✅ 작성하면서 느낀점

  이번 과제였던 수익률 보고서를 작성하면서 가장 크게 느낀 점은 ‘공부하고 투자하다 보면 아파트의 가치를 스스로 알아볼 수 있겠구나’ 하는 확신이 들었다는 점입니다. 수익률 보고서를 처음 작성하다 보니 시간이 다소 오래 걸리기는 했지만 나의 작은 투자금으로 이 정도 노력을 들여 더 큰 수익을 얻을 수 있다면 충분히 해볼 만한 가치가 있다고 생각되었습니다.

  시간은 오래 걸렸지만 강의 시간에 주우이님께서 차근차근 꼼꼼히 알려주신 덕분에 막히는 부분 없이 투자 결론까지 낼 수 있었습니다. 물론 처음이라 ‘내가 내린 결론이 맞을까?’ 하는 의문이 잠시 들기도 했지만7 앞으로 몇 번 더 연습하고 차근차근 실력을 쌓아 간다면 점점 더 나아질 것이라는 확신이 생겼습니다.

  아파트 단지를 직접 알아보고 분석해 보니 힘들다는 생각보다는 오히려 이 과정이 앞으로 나를 진짜 실력 있는 투자자로 성장시켜 줄 수 있겠다는 기대가 더 크게 다가왔습니다. 이번 경험을 시작으로 앞으로도 강의와 과제를 하나씩 성실히 수행하며 진정한 투자자로 성장해 나가고자 합니다.