성동구 센트라스 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
성동구 하왕십리동 센트라스
✅성동구 생활권
✅위치(지도)
성동구의 하왕십리동에 위치해있다.
✅입지평가
=> ASCB+S
1. 직장 A
2. 교통 S
센트라스는 상왕십리역을 이용할 수 있으며, 강남과는 30분 이내,
부도심인 시청역과 여의도도 30분 이내로 도착할 수 있어 주요 업무지구와 부도심 모두
30분 이내로 접근 가능하여 교통은 S등급이다.
3. 학군 C
4. 환경 B+(혹은 A)
성동구는 백화점은 없고 대형마트는 롯데마트와 이마트 2개가 있다.
다만 성수라는 핫플이 크게 존재하여 백화점은 없지만 그 외 팝업스토어나
유명한 브랜드의 제품들을 쇼핑하기에 편리하다. (거의 백화점 급?)
그러므로 환경은 B+(혹은 A) 이다.
5. 공급 S
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가(X) : 현재 센트라스는 33평 기준 투자금이 11억 정도가 들어가는데, 10년 내 11억 정도가 더 올라야 수익률 100%가 날 수 있다. 그 정도는 오를 수도 있지만 저점에서 매수하는 것에 비해서는 더 많이 기다려야 할 것.
2) 환금성(O) : 세대수가 2,529세대이고 주변에 텐즈힐까지 합치면 5,000세대가 넘어가서 환금성은 충분.
3) 수익률(△) : 저점에 매수했다면 이미 수익률 100% 달성인데, 현재로써는 이미 전고점을 넘어선 상태이고 투자금이 더 많이 들어 수익률 100%를 위해서는 더 오래 기다려야 할 것.
4) 원금보존(X) : 현재 전세가율 44%로 60%에는 한참 못미침.
5) 리스크 대비(△) : 공급으로 인한 리스크는 없는 상태. 전세난으로 더 오를 수 있으나 현재 정부 정책이 관건.
나의 투자 결론(매수 여부): 현재 저평가가 되어있지 않다고 판단. 아쉽지만 다른 단지로..
✅ 작성하면서 느낀점 :
수익률 보고서 양식을 가지고 작성하니 한 단지에 대해 저환수원리를 판단하기가 훨씬 수월하다고
느꼈습니다.
여전히 수익률을 계산하는 것은 어려워서 혼자서도 잘 계산할 수 있도록 노력해야겠다고 생각했습니다.
직접 현장에 가보고 관심 가진 단지에 대해 저환수원리를 적용하니 더욱 생생하게 느껴졌고,
투자결론까지 지어보니 다음 단지도 이렇게 만들어가보고 싶다고 생각했습니다.
그리고 입지 요소를 판단할 때에는 성동구에는 비록 백화점이 없어서 B등급을 주게 되었지만
실제로는 백화점 못지 않은 상권들이 잘 갖춰져 있어 역시 지도로 보는 것과는 다르게
꼭 현장에 방문해봐야지만 알 수 있는 것들이 있다는 것을 다시금 깨달았습니다.
제 안에 이런 투자 결론들이 쌓아가서 실력이 훌쩍 늘어있는 그 날이 정말 기대가 되는 하루였습니다. ❤
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