[열기 88기 14조 투자의 정석 APT로 14억 벌조.bluekang2010] 광주광역시 남구 봉선동 제일풍경채 엘리트파크 수익률 분석보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명 : 제일풍경채 엘리트파크 

                     광주광역시 남구 제석로 80번길 5

                     준공일 2016년 12월 / 용적률 213% / 건폐율 20%

                     매매가 8.5~9.3억 / 400세대(6동) /최저 14층/ 최고 20층

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통: S

광주광역시청 22분 / 광주송정역 24분 / 유스퀘어 광주종합버스터미널 18분/ 

광주 신세계백화점 17분 / 조선대학교 15분 / 전남대학교 23분

3.학군 : 인근중학교 학업성취도

문성중 89.5%(B등급),    동아중 90.6%(A등급),  동성중 82.5% (C등급)

동성여중 90.6%(A등급), 봉선중 81.4%(C등급)

4. 환경 : B

 이마트 봉선점 4분, 남광주농협하나로마트본점 6분, 진월하나로마트 8분

 시티병원 9분, 조대병원 12분, 전대병원 10분

5. 공급 : B

 광주 남구 인구수 : 207,770명 

 적정수요 : 2077,70X 0.5%=1,039 1년: 1039세대 / 3년 : 3,116세대

 *2027년 하반기(10월~12월)에 총1,875세대 입주물량예정

 *광주시 전체 2025년 10월~2027년 12월까지 17,498세대 입주물량예정

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 아파트 1개만으로 판단할 수 없음

2) 환금성 O: 300세대 이상 아파트 저층/ 탑층아님 

3) 수익률 : 투자금 2.43억 100% 수익률(연평균 10%) 위해선 10년 동안 2.43억 올라줘야 

                 8.13억+ 2.43억=10.56억(전고점과 비슷)

4) 원금보존 X : 전세가율기준(80%) 충족X , 공급물량 대비 필요

5) 리스크 대비: 역전세 대비 가능하다면 O

나의 투자 결론(매수 여부):  

광주에서 봉선동은 학군이 좋아 선호도가 높지만, 구축이 많아 상대적으로 신축인 해당아파트에 대한 수요가 있다. 임장날 봉선동 스타벅스에 들렀더니 초등학생들이 공부를 하고 있는, 다른 구에서는 볼 수 없을 것 같은 신기한 모습을 보았다. 하지만, 해당아파트는 우선 전세가율이 낮아 역전세 위험이 있고, 2억이상의 투자금으로  연식이 더 신축인 2지역 이상을 임장한 후 비교평가하여 매수 여부를 결정해야 한다.   

✅ 작성하면서 느낀점 : 

처음으로 여러 군데에서 자료를 찾으면서 수익률 보고서를 직접 작성해 보았다. 자료를 찾는 것부터 공부가 되고, 정말 투자가의 길로 가는 듯하다. 무엇이든지 그냥 얻어지는 것이 없다는 것을 다시 한번 느낀다. 책상정리를 하면 공부하는 것이 효율적이듯이 자료를 시각화하니까 당연 투자여부에 도움이 된다. 최소 3곳이상을 임장한 후 비교 평가해야 매수에 대해 확신이 설 것이다. 종잣돈이 적으면 왜 임장의 갯수가 많아야 하는 지도 알게 되었다.