✅아파트명 : 문수로 2차 아이파크 1단지 (2013/597세대)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : 울산 남구 B등급

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.

울산 남구 종사자수 174,836 / 사업체수 41,144 B등급

2. 교통 : 지방 자차로 30분 이내 B등급

현대중공업 27분 / 현대자동차 23분 / S-oil 25분

3.학군 : S등급

중학교 학업 성취도 평가

울산서여자중학교(96.20%), 학성중학교(96.00%)

4. 환경

단지 근처 현대백화점 10분 / 대공원 5분 / 롯데마트 6분 / 중앙병원 (종합병원) 2분 / 울산대학병원 26분

5. 공급 : 울산 남구 B등급

2026 1,202가구

2027 1,573가구

2028 3,089가구

향후 3년 합계 6,568세대

향후 3년간 입주예정물량 (연평균입주량) : 2,189세대

적정수요 (인구x0.5%) = 1,521가구

적정수요 1배초과 2배이내로 B등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.

현재 시세 문수로 2차 아이파크 1단지 33평 현재 매매 10.2억, 전세 6.3억

5년 내 고점 매입 시 2021년 8월 매매 11.2억, 전세 6.2억

5년 내 저점 매입 시 2022년 11월 8.7억, 전세 4.8억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 비교평가할 아파트 없으므로 저평가 확인 어려움

2) 환금성 : 울산 랜드마크 아파트이고 학군지 근처에 위치해서 꾸준한 수요 있어보임

3) 수익률 : 고점 매수 시 -20%수익률 (순수익 -1억)

저점 매수 시 38%수익률 (순수익 1.5억)

4) 원금보존 :

5) 리스크 대비: 향후 3년간 입주예정물량 2,189세대로 적정수요 1,521가구보다 1배초과 2배 이내이므로 리스크 대비 필요

신축아파트 공급으로 역전세 맞을 수 있음

나의 투자 결론(매수 여부):

매수 x

내가 가진 투자금으로 가장 가치있는 집을 사야하는데 조건에 맞지 않고, 비교평가 하지 않아서 저평가 된 아파트인지 확인 불가능

✅ 작성하면서 느낀점 :

• 가치평가, 비교평가를 하려면 적어도 앞마당 3개는 만들어야 가능하다고 느꼈습니다.

• 수익률 보고서 작성 이유는 잃지 않는 투자를 하기 위해 더 가치있는 아파트를 골라서 같은 돈으로 더 돈을 벌 기회를 만들 수 있고, 가치를 찾아 스스로 투자에 확신을 심어주고 시장을 기다릴 수 있게 해주는 목적이라는 것을 객관적 수치로 확인할 수 있는 수익률분석과 입지평가를 통해 알게된 것 같습니다.

• 투자 결론에서 마침표를 찍는 게 중요하고, 투자결론을 내려면 비교가능한 물건을 다 봐야 정확히 판단가능하다는 것을 이해했습니다.

• 보물찾기하듯이 물건 하나씩 찾지 말고, 비교분석 후 저평가인지 알 수 있도록 같은 지역 내 다른 아파트들 / 같은 금액으로 살 수 있는 다른 지역 아파트들을 찾아보고 관심을 가지는 습관을 만들어야겠다고 생각했습니다.

• 실전준비반에서 임장과 임장보고서작성 과정을 배워서 임장근육과 임장습관을 키워야겠다고 느꼈습니다.

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