✅아파트명 : 안양시 동안구 호계동 무궁화경남

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : 272,065명으로 (A등급)

2. 교통 : 강남 47분, 시청 1시간, 여의도 55분 (A등급)

3. 학군 : 귀인중 96%, 범계중 93% (S등급)

4. 환경 : 홈플러스 평촌 등 마트 3개, 한림대 성심병원 (B등급)

1km 반경내에 수도권 제1순환고속도로가 있음.

5. 공급 : 동안구에 3년간 3,195세대 입주예정. 연강적정수요 대비 65% 수준 (A등급)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가) - 24평형

	무궁화경남	무궁화코오롱	무궁화효성
직장	A	A	A
교통	A	A	A
학군	S	S	S
환경	B	B	B
공급	A	A	A
매매가	6.7	5.5	6
전세가	3.5	3.5	3.5
매전갭	3.2	2	2.5
전세가율	52%	64%	58%

1) 저평가

- 무궁화경남만으로는 판단이 힘들어 근처 유사한 2개 단지와 비교해봄.

현재 매매가가 가장 높음. 무궁화코오롱 대비 122%, 무궁화효성대비 112% 높은 가격으로, 과거 고점 시 비율(109% /105%), 저점시 비율 (111%/113%)보다 현재 더 높은 가격비율임. 이렇게 보았을 때, 현재 타단지 대비 저평가되었다고 판단하기는 어려워보임

2) 환금성 : 평촌학원가 바로 옆에 위치. 범계역 도보 18분 거리로 입지가 좋아 환급성은 높다고 판단됨

3) 수익률 : 매전갭이 3.2억으로 수익률 200%달성을 위해서는 매매가 13.1억 되어야함. 현재 고점대비 91%인 가격으로, 수익률이 높은지 확신이 안듬

4) 원금보존 : 전세가율 52%, X

5) 리스크 대비: 27년 12월에 2,700세대 입주. 현 시점 매수 시, 전세 갱신 시기와 겹쳐 역전세 가능성 있으나 현제 전세가율이 낮아 방어가능할 것으로 판단됨

나의 투자 결론(매수 여부)

임장을 직접 하지 않아 현장에서 느끼거나 볼 수 있는 차이점들을 비교할 수 없기에 판단하기 조심스러움.
그럼에도 불구하고 근처 유사 단지와 비교 시, 높은 투자금이 필요. 하지만 차후 더 높은 가격으로 오를 것이라는 확신이 부족함. 차라리 무궁화코오롱이 더 나아보임. 투자는 더 많은 비교단지를 확보할 때까지 일단 보류하겠음.

✅ 작성하면서 느낀점 :

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