안녕하세요. ^^
월부에서 동료와 함께 성장하며
목표를 이루고 싶은
열반스쿨 기초반 69기 103조
푸딩맛기린 입니다. ♥
3주차 수익률 보고서 입니다.
▶ 아파트 정보
● 아파트명 : 동탄역시범더샵센트럴시티 아파트
● 연식 : 2015년 09월
● 세대수 : 874세대 (총8개동)
● 단지 평형 : 34평, 38평, 41평, 45평, 50평
● 저/최고층 : 24층 / 34층
● 총주차대수 : 1248대 (세대당 1.42대)
● 용적률 : 209%
▶위치(지도)
● 주소 : 경기도 화성시 통탄대로시범길 19
동탄역 도보 13분, 동탄 롯데백화점 도보 9분
▶입지평가 기준
▶입지평가
1. 직장 : S 등급
● 화성시 종사자수 : 492,031 명
→ 서울과 비교 했을 때 : 강남 다음으로 두 번째로 많다.
→ 경기도에서 비교 했을 때 : 화성시가 첫 번째로 가장 많다.
● 화성시 사업체수 : 66,767 개
→ 서울과 비교 했을 때 : 강남 다음으로 두 번째로 많다.
→ 경기도에서 비교 했을 때 : 고양시 다음으로 세 번째로 많다.
(나만의 생각 정리)
화성시는 서울, 경기 수도권 전체를 비교 했을 때 종사자수, 사업체수 등 상위 순위에 있을 만큼
양과 질적으로도 우수한 직장을 보유 하고 있다.
2. 교통 : C 등급
● 주요 업무지구 접근성
강남 61분 / 판교 55분 / 여의도 82분 / 시청 68분 / 가산 91분
(나만의 생각 정리)
대부분 정시성이 확보가 되지 않는 버스를 이용하기 때문에 출 / 퇴근 시간을 가만 했을 때
강남 및 부도심 주요 업무지구까지 이동 시간은 1시간 이상으로 보는게 맞을 것 같다.
판교는 55분으로 나왔지만 사실상 1시간 이상으로 봐야 할 것 같다.
3. 학군 : B+ 등급
● 화성시 TOP 5 : 솔빛중 90.2% / 예당중 90.2% / 동학중 90% / 반송중 89.6% / 푸른중 88.8%
● 화성시 특목고 진학률 : 솔빛중 4.1% / 화성반월중 4% / 반송중 3.2%
● 청계동 특목고 진학률 : 동탄중 4.8% / 청계중 3.5%
● 학군평가기준 : 특목고 5% 이상 S등급 / 4%이상 A등급 / 3%이상 B등급 / 3%미만 C 등급
(학업성취도 2017년 끝으로 없기 때문에 강남 특목고 진학률을 기준으로 등급 평가를 했다.)
(나만의 생각 정리)
화성시 학업성취도 90% 이상 4개, 85% 이상 4개 학군의 위치는 동탄1 신도시에 위치해 있다.
더샵 아파트 근거리 배정 청계중 3.5% B 등급으로 하고, 근거리 동탄중 4,8% +로 보고 평가해서
학군 평가는 B+ 등급으로 평가했다.
입주시기가 빠른 동탄1신도시가 2신도시에 비해 학군 형성이 시기적으로 빠르기 때문에 안정적으로
학군이 오랜 기간 형성이 되어 있다.
<청계중>
<동탄중>
<화성시 전체 학군>
4. 환경 : A 등급
● 백화점 : 롯데백화점
● 대형마트 : 이마트 트레이더스
5. 공급 : B 등급
● 화성시 인구수 : 941,489
● 화성시 적정수요(인구수X0.5%) : 941,489 X 0.005 = 4,707세대
→ 1년 : 4,707세대 / 3년 : 14,121 세대
● 화성시 2023년 공급 : 10,126 세대
● 화성시 2024년 공급 : 9,441 세대
● 화성시 2025년 공급 : 7,396 세대
● 화성시 2026년 공급 : 1,103 세대
● 화성시 24~26년(3년) 합계 : 17,940 세대
● 화성시 3년 연평균 : 17,940 세대 / 3년 = 5,980 세대
(나만의 생각 정리)
화성시 적정수요는 4,707세대이고, 3년 연평균 공급 물량은 5,980 세대로
적정수요의 1.2배로 공급으로 "B" 등급으로 평가하였다.
▶최종 입지평가
▶현재 시세
2023.12.26 네이버 부동산 매물 기준 (낮은가격순/1, 3, 탑층 제외)
● 34평: 매매 12.5억 / 전세 5.4억 / 매전차액 7.1억 / 전세가율 43.2%
▶수익률 분석(10년내 투자 타이밍)
「 32평 」
●현재시세 : 매매 12.5억 / 전세 5.4억 / 매전차액 7.1억 / 전세가율 43.2%
●10년 내 저점 매입시: 2016년 11월 매매5.39억, 전세 3.8억 (전세가율 70.5%, 매전차액 1.59억)
●10년 내 고점 매입시: 2022년 1월 매매14.8억, 전세 5.65억 (전세가율 38.2%, 매전차액 9.15억)
*저점 매입시 수익률 (125000 - 53900) ÷ (53900 - 38000) = 447% (수익 7.11억)
*고점 매입시 수익률 (125000 - 148000) ÷ (148000 - 56500) = -25.1% (수익 -2.3억)
*수익률 단순 계산식: (매매차익÷투자금)*100
*수익률 상세 계산식: [매매차익(현재 매매가-매수가)÷투자금(당시 매수가-당시 전세가)]*100
▶현장 사진
아파트 전경
아파트 내부
단지 후문 청계초등학교
롯데백화점
상권, 학원가 병원 등
상권
애플 스토어
▶총 평
화성시 (동탄2신도시) 청계동에 위치한 동탄역 시범더샵센트럴시티 아파트는 동탄역 도보 12분으로
동탄역 롯데백화점, 주변 상권, 병원, 학원가 등 이용하기 편리하며, 단지 주변으로는 청계공원 과
청계초, 청계중학교 등이 인접하여 거주 만족도가 높아 보인다. 동탄2신도시를 봤을 때 바로 옆에 있는
동탄1신도시보다 신축이 많아 주변 도시에서 신축과 거주 환경을 고려하는 사람들 수요가 많아 보인다.
또한 화성시 동탄2신도시는 삼성반도체(화성/기흥), 남양 현대기아자동차 등 양질에 일자리가 많고 종사자수
또한 많아 자족도시로 손색이 없어 보인다. 단 강남, 판교, 시청, 구디/가디, DMC 등 주요업무지구에 대한
접근성은 좋지 않다. 버스를 이용할 경우 1시간 이상 소요 되며, 출퇴근 시간, 버스정류장 도보 시간 등을
생각했을 때 그 이상 시간이 소요되며, 지하철이 없어 정시성 확보가 안되는게 단점으로 볼 수 있다.
그리고 학군 같은 경우 동탄 2신도시에 비해 동탄 1신도시가 더 좋다. 아무래도 동탄 1신도시 같은 경우
2 신도시 보다 먼저 만들어졌기 때문에 오랜 기간 학원가 학군이 형성된 것으로 보인다. 실제 거주자들 중
동탄역 주변 보다 반도 4차 카림 상권, 학원가를 선호하는 사람도 꽤 있는 것 같다.
가격 측면에서 봤을 때 최근 고점 대비 매매는 -32.43%, 전세는 -38.94 까지 떨어졌지만 현재는 종전
저점 대비 매매는 +29%, 전세 +52.17% 까지 반등하여 전고점 대비 현재는 매매-12.84%, 전세 -7.08%
로 현재 네이버 호가 기준 매매 12.5억 / 전세 5.4억 / 매전차액 7.1억 / 전세가율 43.2% 로
투자금 7.1억이 필요해 너무 비싸 보인다.
오히려 입지적으로 더 좋은 광교 신분당선 역세권 아파트인 자연앤힐스테이트 33평
네이버 기준(1, 3, 탑층 제외) 현재 매매 13.4억 / 전세 8.5억 / 매적차액 4.9억 / 전세가율 63.4% 로
동탄역 시범더샵센트럴시티 아파트 보다 투자금이 적게 든다.
결론, 동탄역 시범더샵센트럴시티 아파트는 가격이 싸보이지 않고 투자금 또한 7억 이상으로
투자기준에 맞지 않는다.
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