▶ 아파트명
판교푸르지오그랑블
▶ 위치(지도)
다른 주요 업무 지구까지는 먼 편이지만 강남권과는 가깝다.
신분당선 경강선 더블 역세권인 판교역과
롯데백화점, 롯데마트 등이 바로 근처에 있다.
쫙 뻗은 반듯한 택지지구이지만 상권은 오밀조밀하게 모여있는 느낌.
▶ 입지평가
1. 직장
성남시 사업체수 97,955개 / 종사자수 534,792명
=> S등급
구별로 보면 분당구에 거의 다 몰려있는 것을 알 수 있다.
판교가 경기 남부권의 새로운 업무 지구로 부상한만큼 직주 근접의 이점이 확실하다.
2. 교통
강남 27분 / 여의도 54분 / 시청 51분
=> S등급
신분당선이 있어 강남까지 30분 컷! 다른 업무 지구까지도 1시간 안에 도달할 수 있다.
신분당선의 위력이 이렇게나 세다.
3. 학군
수내중 96.3% / 내정중 96.2% / 보평중 89.1%
=>B등급
보평중학교도 보통보다 높은 수준이지만 역시 분당 학군은 따라갈 수 없다.
거의 모든 것이 다 잘 갖춰져있는 판교에서도 학군만큼은 아쉽다.
4. 환경
반경 1km이내 현대백화점 1개, 롯데마트 1개
=> A등급
반경 1km이내가 아니라 300m 안에 백화점과 마트가 다 있다.
실제로 가보니까 단지랑 도로 하나 두고 붙어있어서 백화점과 마트가 슬세권이었다.
5. 공급
호갱노노, 아실, 부동산 지인 사이트에 모두 들어가서 공급 물량을 확인해봤다.
부동산 지인과 아실에서는 대장동 쪽 입주만 잡히는 것 같다.
근데 호갱노노에 표시된 입주 물량까지 합쳐도 0.5배가 안 돼서 공급 등급은 동일하다.
성남시 인구가 거의 100만에 육박하는데 공급이 정말 적구나.
=> S등급
<최종 평가>
직장 : S등급
교통 : S등급
학군 : B등급
환경 : A등급
공급 : S등급
학군이 조금 아쉽긴 하지만 나머지 입지 요소는 흠잡을 곳 없는 아파트다.
▶ 과거 시세
과거 시세는 하락없이 거의 우상향하는 흐름을 보여주고 있다.
올해 하락이 있긴 했지만 다시 고점을 회복하러 가는 중.
지금 매물이 쏟아진다고 하는데 이 단지는 세대수에 비해 매물이 그리 많지 않다.
매매는 7월 이후 실거래가 찍히지 않았다.
전세는 최근까지도 거래가 잘 되는 편인 것 같다.
▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)
대형 평수 위주라서 세대수가 제일 많은 평수 2가지 37평과 39평을 분석했다.
37평은 14년 3월이 저점이었고 매매는 8.8억 전세는 6억으로 갭 2.8억으로 투자할 수 있었다.
고점은 22년 7월이었고 매매는 25억을 넘겼다.
수익은 14.7억 수익률은 525%
확실히 투자금이 크다보니 수익률이 1,000%를 넘거나 하진 않지만
수익금 자체가 엄청 많다.
만약 고점에 매수했다면 -1.6억, 수익률은 -10%이다.
고점에 매수했어도 그렇게 많이 빠지지는 않은 것 같다.
39평은 13년 11월이 저점이었고 매매는 9.436억, 전세는 6.2억으로 갭 3.236억으로 투자할 수 있었다.
고점은 22년 8월이고 매매가가 27.3억이었다.
수익금은 무려 16.5억, 수익률은 512%라는 계산이 나온다.
고점에 매수했다면 수익금은 -1.3억, 수익률은 -8%이다.
확실히 비싼데도 수요가 그만큼 있는 단지여서 그런지
지금 같은 하락장에서도 그리 많이 빠지지 않았다.
이렇게 실제로 수익률 분석을 해보니까
강의에서 하신 말씀이 와닿는다.
지방은 투자금이 적어서 수익률이 높지만 수익금이 적고
서울, 수도권은 투자금이 커서 수익률은 낮지만 수익금이 많다는 것.
전세가율이 아무리 60%를 넘겼다해도 내가 투자할 수 있는 단지는 아니긴 하지만
수익률 분석을 해보니 입지와 가격의 관계를 잘 이어볼 수 있었던 것 같다.
▶ 현장사진
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