▶아파트명
벽적골8단지두산우성한신
▶위치(지도)
▶입지평가
1.직장(B등급)
수원시 영통구 사업체수 18,659개/종사자수152,580개
2.교통(A등급?C등급?)
강남 1시간/여의도 1시간 23분/시청 1시간 15분
*강남은 1시간 이내에 들어가서 A등급을 줘야하나 싶지만
판교를 제외한 부도심은 거의 1시간 이상 걸려서 C등급을 줘야하나 헷갈린다...ㅠㅠ
3.학군(A등급)
영덕중학교 94.3%/영일중학교93.9%/영동중학교86.4%
*특목고 진학률이 높은 편은 아니지만 학업성취도가 90%가 넘어가는 것으로 보아
학군이 좋은 것 같다.
4.공급(S등급?A등급?)
영통구만 봤을 때에는 2025년에 적정 수요에 거의 근접한 약 1,500세대 입주물량이 있으므로 웬만하면 이 시기를 피해서 전세계약을 맺으면 좋을 것 같다.
2023년~2025년 공급량의 평균이 1,147가구로 적정 수요의 절반 이상이기 때문에 A등급!
그런데 수원시 전체로 봤을 때에는
2024~2026년 공급량의 평균이 1,888가구로 적정 수요의 절반에도 못 미치는 양이라서 S등급이 적절한데
이럴 때에는 시단위로 봐야할지 구단위로 봐야할지 헷갈린다..ㅠㅠ
5.환경(A등급?B등급?)
1.5km 이내 마트 3개(이마트트레이더스, 홈플러스, 롯데마트)/ 백화점 1개(갤러리아 백화점)
*갤러리아 백화점이 같은 영통구 내에 있기는 하지만 가깝지는 않아 보여서
백화점이 있다고 봐도 되는건지 헷갈린다...ㅠㅠ
▶과거 시세
▶수익률 분석(10년 내 투자 타이밍)
현시세: 24평 현재 매매 4.7억/ 전세 2.7억
10년 내 고점 매입 시: 2021년 11월 매매 6.3억/ 전세 2.7억
10년 내 저점 매입 시: 2015년 1월 매매 2.4억/ 전세 2.1억
*고점 매입 시 수익률: (47000-63000)÷(63000-27000)=-44.4%
*저점 매입 시 수익률: (47000-24000)÷(24000-21000)=766.6%
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