화성시 청계동 동탄역시범더샵센트럴시티아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 69기 103조 찐월부]

▶아파트명

동탄역시범더샵센트럴시티아파트

건설사 : 포스코건설

세대수 : 874세대(총 8동)

총 주차대수 : 1248대(세대당 1.42대)

용적율 / 건폐율 : 209% / 15%

년식 : 2015.09

저/최고층 : 24층/34층

평형 : 34평, 38평, 41평, 45평, 50평

▶위치(지도)

경기 화성시 동탄대로시범길 19(경기도 화성시 청계동 519)

동탄역 도보 13분

롯데백화점 도보 9분

▶입지평가

1. 직장

화성시 사업체수 : 66,767개 / 종사자수 : 492,031명

> S등급

(나만의 생각 정리) : 전국 기준 종사자수 2위, 사업체수 5위로 화성시에는 양적, 질적으로 우수한 직장들이 분포되어 있음.

▶교통

강남 59분 / 여의도 84분 / 시청 68분

> C등급

(나만의 생각 정리) : SRT 개통 완료 시 동탄역 → 삼성역까지 20분 내로 이동 가능하나(호재), 현재 기준으론 강남 및 부도심 접근 시간이 1시간을 넘으므로 교통 측면에서 좋지 않음.

<호재 : SRT 노선>

▶ 학군

1.학업성취도 : 90% 이상 중학교(솔빛중, 예당중, 동학중) 모두 동1에 위치하고 있음

2.특목고 진학율 : 청계중 3.5%, 동탄중 4.8%

>A등급

(나만의 생각 정리) : 청계중, 동탄중 학업성취도 조회 불가(생긴지 얼마 안되어 취합 X)하여 평가 불가하지만 동1에 학업성취도 90% 넘는 중학교가 3개가 있고, 동2가 동1에 비해 상급 입지이므로 동1에 비해 학업 성취도 우수할 것으로 판단됨. 동탄중 특목고 진학율은 화성시 전체 1위임

<학업성취도>

<특목고 진학률>

청계중 3.5%, 동탄중 4.8%

<학원가 분포>

▶ 공급

화성시 인구수 : 941,489명

화성시 적정수요 : 941,489 * 0.5 = 4707세대

3년 적정수요 : 14,121세대

3년 공급물량 : 17,940세대(1.27배)

> B등급

(나만의 생각 정리) : 화성시 전체 공급물량은 적정수요의 1.27배 이지만, 화성시 서쪽(봉담 쪽) 생활권과 동탄의 생활권은 서로 공유하지 않으므로 동탄 근처의 공급물량이 중요하다 생각함.

이를 고려하여 수원, 오산, 동탄부근 입주물량을 합치면 적정 입주물량의 1배 이내이므로 A등급을 줄 수도 있을 것 같음.

▶ 환경

반경 1km 이내 백화점 1개, 이마트 트레이더스 1개

> S등급

▶ 과거 시세

(나만의 생각 정리) : 전고점 대비 80% 이상 회복한 상태로 저평가 되어있다고 보긴 힘듬.

34평

38평

▶ 수익률 분석

현시세(34평 기준) : 매매 12.9억 / 전세 5.25억

10년 내 고점 매입시 : 22년 1월 매매 14.8억 / 전세 5.65억

10년 내 저점 매입시 : 16년 11월 매매 5.4억 / 전세 3.8억

23년 초 저점 매입시 : 23년 1월 매매 10억 / 전세 4.5억

*고점 매입시 수익률 : (12.9-14.8)/(14.8-5.65) * 100 = -21%

*저점 매입시 수익률 : (12.9-5.4)/(5.4-3.8) * 100 = 469%

*23년 초 매입시 수익률 : (12.9-10)/(10-4.5) * 100 = 53%

(나만의 생각 정리) : 16년 저점 매입 시 470% 수익률을 달성할 수 있었고, 만약 이 시기를 놓쳤더라도 23년 1월 매수 시 1년 이내에 50% 이상의 수익률을 달성할 수 있었다. 즉, 기회는 항상 오기 때문에 기회를 흘려 보내지 않기 위해 준비(종잣돈 마련 + 공부 + 용기)를 해놔야겠다.

▶ 현장 사진