분당구 백현동 백현마을2단지아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 70기 77조 로즈베이1]

1) 아파트 명

백현동 백현마을 2단지 아파트(32P)

2)위치

3)입지평가

1. 직장 / S

분당구 사업체수 32,932 / 종사자수 304,421

2. 교통 /S

강남 32분 / 여의도51분 / 시청역 67분 / 판교역 버스 10분

3. 학군/B

보평중 89.1%

4. 공급 / s

- 성남 판교대장A-10BL 신혼희망타운 1123세대

3년 연평균 / 374세대

분당인구수 : 484,841명

적정수요 : 484,841 * 0.005 = 2,424세대

3년 평균 (374세대) < 적정수요 1/2 (1,212세대)

5. 과거 시세

(10년내 투자 타이밍)

현 시세(매매 최저가)18.0억

현 시세(전세 최저가)8.6억 / 9.4억

10년내 고점 매입시 : 2021년 08월 매 21억 전 8억 (매전차 13억)

10년내 저점 매입시 : 2013년 03월 매 6억48 전4.05억(매전차2.43억)

*고점 매입시 수익률 (180000-210000)/(210000-80000)*100 = -23.1%

*저점 매입시 수익률(180000-64800)/(64800-40500) *100 = 473%

6) 현장사진

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1) 아파트 명

서현동 한양아파트(34P)

2)위치

1. 직장 / S

분당구 사업체수 32,932 / 종사자수 304,421

2. 교통 /A

강남 41분 / 여의도63분 / 시청역 74분 / 판교역 버스 10분

3. 학군/S

서현중 95.4%

4. 공급 / s

- 성남 판교대장A-10BL 신혼희망타운 1123세대

3년 연평균 / 374세대

분당인구수 : 484,841명

적정수요 : 484,841 * 0.005 = 2,424세대

3년 평균 (374세대) < 적정수요 1/2 (1,212세대)

5. 과거 시세

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백현마을 2단지 아파트 직장S/교통S/학군A/공급S 매18억 전8.6억

한양시범마을 아파트 직장S/교통A/학군S/공급S 매15.3 전7.5(고7.5 저5.8)

결론)

수도권 내 에서의 교통과 직장은 가장 중요한 요소라고 생각이 들며, 신분당선 라인의 파급력이 있다고 보인다.

백현마을2단지 아파트와 서현동 한양시범마을을 비교해 봤을때, 직장과 교통및 학군 공급이 비슷한 조건이지만,

전세금액의 가격차이가 나는것으로 봐서는 백현마을이 조금 더 신축인것과 , GTX개통으로 인한 가격 반영이 되었을 것으로 판단된다.

33평의 대부분의 수요가 4인 가정인 것으로 봤을 때, 서현중의 학업성취도율이 더 높지만,

비슷한 조건내 신축의 선호도가 높고 가격이 더 높게 형성된 것으로 판단이 된다.

후에 현재와 같은 조건이면서, 백현마을이 구축이 될 시점이 된다면 비슷한 가격으로 조정되지 않을까 생각이 들고, 위 단지들의 가격 추이를 계속 살피며 가격 변동을 추적해 봐야 하겠다.