남동구 구월동 구월힐스테이트 1단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 70기 92조 미코레오]

■ 아파트명

구월동 구월힐스테이트 1단지

■ 위치(지도)

■ 입지평가

1.직장

남동구 사업체수 57582개 / 종사자수 253095명

2. 교통

3. 학군

정각중92.5% 구월중 81.5%

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4. 공급

5. 환경

■ 과거시세

■ 수익률 분석(10년내 투자타이밍)

현시세: 구월동 구월힐스테이트 1단지 27평 현재 매매 3.9억, 전세 2.7137억

10년 내 고점 매입시: 2021.10 매매 5.35억, 전세 3.2504억

10년 내 저점 매입시: 2015.11 매매 2.9233억, 전세 1.5억

*고점 매입시 수익률 = (39000-53500)÷(53500-32504)×100 = -69.0%

*저점 매입시 수익률 = (39000-29233)÷(29233-15000)×100 = 68.6%

시사점

-고점 매입시 투자금 2.09억, 수익률 –69%

2.1억으로투자해서 매매가 1.45억 하락, 회복이 어렵겠다는 생각이 됨

-저점 매입시 투자금 1.42억, 수익률 68.6%

1.5억으로 투자해서 매매가 9767만원 상승, 전세 상승분 1억2137만

수익률 계산기

■ 현장사진

■ 현장 방문 후기

남동구는 인천에서도 그나마 서울, 경기로의 접근성이 가장 좋은 지역이며 인천행정과 교육의 중심지이기도 하다.

이곳에 위치한 구월힐스테이트 1단지는 2,3단지, 래미안, 얼마 전 입주를 시작한 포레나 단지까지 모여있어 늦은 저녁까지도 거리에 활기가 넘쳤다. 단지들 사이사이에 상가가 형성되어 있고 각종 병원, 음식점, 편의시설 등이 입주해 있어 생활이 편리한 곳이다. 다른 입지보다 학군으로서의 입지가 우수한 편이며 반경 600m 내 5개의 초등학교와 2개의 중학교가 있고 학원가도 대단위는 아니지만 소단위로 형성이 잘 되어 있다.

근처에 길병원과 암센터, 큰 재래시장이 있지만 반경 1km 내 대형마트나 백화점은 없으며 단지 정문 바로 앞에 인천지하철 2호선 석천역과 시내버스, 광역버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하지만 서울 주요 업무지구로의 이동시간은 1시간을 훌쩍 넘는다.

단지 안은 연식에 비해 잘 가꾸고 정돈되어 있었고 지상으로 차가 다닐 수 없어 아이들이 안전하게 지낼 수 있겠다는 장점이 있지만 동간 거리가 짧아 다소 답답한 느낌이 있었다. 정문은 바로 왕복 6차선 도로와 만나지만 북측 출입구쪽은 도로가 왕복 2차선으로 좁고 평소에도 상하차 트럭 주정차가 많아서 출퇴근 시간에 차가 몰린다면 큰 도로로 합류하기까지 시간이 걸릴 듯 하다.

어제 다녀온 임장지는 직장이 가까이 위치해 지리적으로는 잘 알고 있는 지역이었기에 조금은 덜 긴장된 상태로 둘러볼 수 있었지만 단지 안은 처음이었고 퇴근 이후엔 볼 수 없었던 분위기를 느낄 수 있는 시간이었다. 또한 시청 주변이 근래 2년 사이 새로운 건물도 들어서고 도로가 재정비되면서 굉장히 많은 변화가 있었음을 알 수 있었다.