고양시 일산서구 문촌마을2단지 라이프아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 69기 3천만원으로 8십억벌조 지구한조각]

고양시 일산서구 문촌마을2단지 라이프 수익률보고서

직장: C등급

종사자수 71,353명

교통: B등급

-주엽역(3호선), 일산역(경의선)

강남- 1시간 10분

여의도- 56분

시청- 56분

마포구 – 47분

학군: A등급

학원가-후곡학원가(규모:경기2위,207개)

주요학군-

1.오마중학교 <학업성취도평가92% / 특목고진학률14.2%>

-서구평균 83.4%

 환경:S등급

백화점2개 - 현대백화점, 그랜드백화점 / 대형마트2개, 종합병원1개, 호수공원

공급량: S등급

<수요량/공급량 3년기준(24,25,26년)>

일산서구 1,500/ 400 (24년 이외 X) 부족

특이사항: 재건축이슈

2단지는 현재 재건축 선정 단지는 아님

-노후계획도시 특별법 국회 통과, 1기 신도시 재건축 탄력 기대

-용적률 상향, 안전진단 완화 등으로 사업촉진 + 개발이익을 공공부문으로 환원하는 공공기여 명시

-2035 고양시 도시주거환경정비기본계획 수립 용역 실시 (24년4월 이행예정)

-선정 대상단지 > 후곡마을 3, 4, 10, 15단지(역세권 복합고밀개발), 강촌마을 1, 2단지, 백마마을 1, 2단지( 대규모 블록 단위 통합정비), 백송마을 5단지(기타 정비)

<수익률 분석>

과거 10년 내 시세

최저점 : 3.3억 (14.01)

최고점 : 7.8억 (21.09)

현재 : 6.5억 (23.12)

분위기/ 매물 임장 후 느낌

=총평 : 고양시 내에서 학군, 인프라, 동네 분위기 모두 가장 살기 좋은 느낌

하지만, 2단지보다는 길 건너에 학원가와 이어지는 중심공원라인의 단지들이 찻 길을 건널 일이 없어 아이 키우기에 더 안전하고, 주엽역 상권과 호수공원, 백화점과 직선으로 갈 수 있어 더 선호할 것 같다.

500인 이상 기업이 없고, 주요업무지구와의 교통 접근성이 아쉽지만, 학군수요는 많을 것으로 보인다.

1. 생각보다 30년 구축 치고 관리가 잘 돼있는 편이고, 동간 간격 보통이상이고 깨끗했다.
2. 고양시 학군1위 오마중학교 근거리배정단지로 수요층이 있는 것 같다.
3. 후곡학원가 중심공원라인(+초품아)단지들와 비교했을 때는 덜 쾌적한 느낌이다.
4. 지하주차장 철근이 무너져 공사중이었다.
5. 경기2위 규모의 후곡학원가 도보권으로 이용이 용이하다.
6. 학원가에 상권도 잘 형성되어있어 생활이 편리해보인다.
7. 주엽역, 일산역, 버스노선이 잘 형성되어 있고 도보권 이용이 가능하다.
8. 주요 인프라와 1km반경을 약간 벗어나지만, 버스노선이 잘 형성되어있고, 공원길 조성이 잘 돼있어 도보권이용하기 편리하다.
9. 언덕이 없고 평지여서 도보이용에 불편함이 없었다. 자전거 이용하기에도 안전하다.
10. 동네가 조용하다

저평가-X: 전고점 대비 30%정도 가격이 많이 빠졌으나, 강남접근성과 학군등급이 더 좋은 평촌학군지 비교시 가격차이가 크지 않고, 서울에도 7억 이하 매물이 많아 잘 비교해봐야 할 것 같음

환금성-O ; 일산서구 3년이내 입주물량이 s등급으로 적고 1등 학군지(오마중)+학원가로 인해 일산 내 수요가 탄탄하다고 판단

세대수348세대로 300세대 이상, 저탑층아니라 충족

수익률- ? : 매매6.7억/전세4.5억(투자금2.2억), 10년 최고점 7.8천 까지 가도 투자금 절ㄹ반(51%)회수 -> 8.9억(100%회수) 이후부터 순수익.

잘 모르겠다.

원금보존-X : 실매물 매매6.7억, 전세4.5억 전세가율 약 63%로 16년도 최대 88%, 상승장 직전 20.6월까지 70-80%대였던걸로 봐서 아직은 전세가율 낮다고 판단함.

리스크관리-X : 전세수요 탄탄해서 인테리어만 깔끔하게 하면 잘 빠질 것 같음

단, 3km정도 반경에 24.11-25.3월에 걸쳐 풍동더샵아파트 약 2000세대+ 아파텔 2000세대 총 4000세대의 공급물량이 쏟아질 예정.

2000세대 이상의 공급은 1년까지도 여파가 갈 수 있다는 말씀에 의해서 최소 25년말까지는 역전세를 대비해야 할 듯.