용인시 수지구 풍덕천동 신정마을1단지 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 70기 0조 국빱이]

▶ 아파트명

풍덕천동 용인수지신정마을 1단지

: 강의에서 수지구에 대한 이야기가 많이 나오는데,

신축을 제외하고 상승장에서 가장 상승률이 높았던 아파트 중에 하나라

나름 대장(?) 역할을 하고 있다는 생각에 선정함

: 실제로 내집 마련했을 2019년 당시 살고 싶었던 아파트 중에 하나라 궁금한 점이 매우 컸음

▶ 위치(지도)

: 수지구청역 초역세권에 위치해있다.

: 정평중학교라는 중학교에 배정을 받는 것 처럼 보이는데 학군이 93%로 매우 좋아보인다.

: 학군 뿐 아니라 123개의 학원가가 근처에 있어,

교통과 학군 모두 편의성을 가지고 있는 것 처럼 보인다.

: 이마트가 멀지 않은 곳에 위치해 있으며, 차를 타고 충분히 이동이 가능한 죽전역 부근에

신세계 백화점도 있다.

▶ 입지 평가

1. 직장 S (사업체 55,828개 / 종사자 351,012명)

: 수지구가 포함된 용인시의 종사자는 약 35만명으로 매우 많은 편이다.

: 용인시 자체가 땅덩어리가 넓기 때문에 인구가 많아 종사자수도 자연스럽게 많다고 보인다.

주목할만한 것은 인구대비 종사자수 비율이 33%로 매우 낮은데

→ 용인시가 종사자수 자체는 많지만, 대부분 지역 외로 출퇴근 하는 배드타운의 역할을 갖고 있다고

해석해도 될 것 같다.

: 실제로 사업체수가 비슷한 vs 서울시 중구와 비교했을 때,

500인 이상 사업체 수는 77vs 23개로 매우 차이가 남을 알 수 있는데.

용인시에는 고소득의 대기업이 많다고 보기는 어려울 것 같다.

2. 교통 A (강남까지 37분)

: 신정 1단지에서 강남역까지는 37분이 걸린다.

물리적인 거리에 비해 시간적인 거리는 상당히 단축되었음을 알 수 있는데,

신분당선의 효율이 좋음을 알 수 있었다.

: 판교까지는 20분이내로 상당히 가까워

"판교에서 출퇴근 하는 사람들의 비교적 값싼 주거지"로 추측이 된다.

: 여의도와 시청 모두 약 1시간 정도로 출퇴근이 가능하다는 것을 알 수 있는데.

→ 종합하면, 신정 1단지는 강남을 비롯한 서울의 업무지구까지 1시간 전후로 출퇴근이 가능한 지역

으로 해석할 수 있을 것 같다.

3. 학군 A (정평중 : 93%)

: 신정 1단지 주공에서 갈 수 있는 [정평중학교]의 학업 성취도평가율은 92.8%로 꽤나 높은 편이다.

특목고 진학율 역시 2.7%로 2%이상이 좋은 학교인 것을 감안했을 때,

선호도가 있는 중학교라고 볼 수 있다.

: 학교보다 더 중요한 점이 대규모 학원가가 단지 근처에 있다는 점인데,

→ 종합하면, 학군을 이유로 외부에서 이사를 올 수 있는 충분한 단지라고 생각한다.

4. 공급 S (24년 : 524세대 + 25년 : 112세대 + 26년 : 0세대)

: 26년까지 사실상 공급이 거의 없다고 봐도 될 것 같다.

:그나마 가장 큰 공급은 24년 12월에 입주하는 e편한세상 죽전 프리미엄인데,

죽전을 강의에서 배운대로 입지평가를 해놓고

vs 풍덕천동과 비교해보았을 때 입지의 차이가 꽤나 나고 있는 것으로 보아

신정마을 1단지에서 죽전으로 이사를 갈 것인지에 대한 의문이 든다.

→ 종합하면, 공급에 대한 걱정은 전혀 없는 지역으로 봐도 될 것 같다

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세 : 신정 1단지 주공25평 현재 매매 7.3억 / 전세 : 4.2억

10년 내 고점 매입시 : 2021년 8월 - 매매 8.95억 전세 3.7억

10년 내 저점 매입시 : 2013년 12월 - 매매 2.97억 전세 1.94억

*고점 매입시 수익률 (73000-89500) ÷ (89500-37000)*100 = -32%

*저점 매입시 수익률 (73000-29700) ÷ (29700-19400)*100 = 420%

▶ 현장 사진

신분당선을 타고, 수지구청역에서 내려 3번 출구로 나와서 약 3~5분 정도 걷다 보면

신정 주공 1단지가 나온다.

아주 살짝의 언덕이 있지만,

유모차를 끌기 힘들거나 무릎에 무리가 갈만큼의 언덕은 아니고 경사 정도로 보는 게 맞다.

입구부터 주차 차단기가 있어 외부 차량을 통제하고 있고

비싼 단지에서 많이 볼 수 있는 소나무를 볼 수 있었다.

특히 이날은 눈이 내렸던 날인데 경비 아저씨가 눈을 바람으로 청소하고 있어

"관리가 잘 된 아파트구나"라는 생각이 들었다.

놀이터가 크지는 않지만,

추운 날씨임에도 아이들이 삼삼오오 놀고 있는 모습이었고

지하주차장이 연결되어 있지는 않지만 계단으로 내려가면 꽤나 큰 주차공간이 있음을 알 수 있었다.

추운날씨라 그런지 지하주차장에는 2중 주차가 있었으며

벤츠, BMW같은 외제차 보다는 국산차 중심이 많았다는 것을 알 수 있었다.

GOOD

> 단지에서 5분만 걸어가면, 학원가와 병원이 많이 있음을 알 수 있어서

수지구청역으로 인한 교통의 편의성 뿐 아니라,

학군, 환경의 인프라를 모두 누릴 수 있는 좋은 단지라고 판단되었다.

BAD

> 신정 1단지에 배정 받는 [신월초등학교]를 가려면

왕복 4차선의 도로를 건너야 한다.

> 물론 30km/h의 고정 카메라가 있어 차가 천천히 달리기는 하지만,

만약 내가 학부모라면 조금은 불안한 요소가 있다고 생각한다.

총평

강남까지 빠르게 갈 수 있는 신분당선까지 도보 5분 밖에 걸리지 않는 다는 점,

대형 학원가와 병원을 이용할 수 있는 인프라가 잘 되어 있다는 점으로 보아

이사를 가고 싶은 지역이라고 생각이 들었고

외부에서 수요가 충분히 많은 지역이라는 느낌을 받았다.

+) 현장 임장을 하지 않았다면 단지 관리가 잘 되어 있는지, 초등학교를 길 건너가야하는지,

지하 주차장 상태가 어떤지를 알기 어려웠을 것이다.

현장 임장의 중요성을 다시 한 번 깨달았다.

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