아파트명

대광파인밸리

위치(지도)

지도 1. 대광파인밸리 아파트 위치 및 주변환경(대형마트 및 학군)

Ⅰ. 입지평가

1. 직장(통계 수록기간 : 2013~2020)

표 1. 화성시 직장 종사자 및 사업체 수 통계 자료.

1) 화성시라는 지역을 말하면 동탄으로 대두가 되기 때문에 화성시 뿐 아니라 동탄의 사업체수와 종사자수를 따로 구분하여 비교하였습니다.

화성시 대비 동탄의 직장군 비교 : 사업체수 - 25.9% / 종사자수 - 21.9%

2) 화성시라는 범위 자체가 너무 넓기 때문에 해당 아파트가 있는 면단위 행정구역의 사업체수와 종사자수 통게를 따로 구분하여 비교하였습니다.

화성시 대비 남양면의 직장군 비교 : 사업체수 - 5.8% / 종사자수 - 13.2%

2. 교통

표 2. 대광파인밸리 아파트 기준, 주요 도심지까지 이동거리

* 화성지역의 아파트라 동탄과의 비교는 필수라고 생각되어 동탄역에서 가장 가까운 아파트(청계동 동탄역시범더샵센트럴시티)를 비교 기준으로 하였습니다.

* : 남양의 경우 아직 지하철 노선이 없지만, 밑줄 친 시간은 화성시청역(25년)개통 기준으로 지하철 이동시 소요되는 시간입니다.

3. 학군

표 3. 화성시 내 학업성취도 평가표(일부).

표 4. 화성시 내 상위 3개 학교 학업성취도 평가표.

솔빛중학교 90.2%, / 예당중학교 90.2% / 동학중학교 90.0%

화성시 남양면의 해당 아파트 주변의 중학교는 신백중학교 한 개가 위치하고 있으나, 2020년 개교로 인하여 학업성취도는 확인되지 않습니다.

그렇기 때문에, 화성시 전체에 있어서 학업성취도가 상위권에 위치한 3개의 학교를 첨부하였습니다.

지도 2. 대광파인밸리 아파트 주변 학교 위치 확인.

4. 공급

지도 3. 화성시 인근 지역 지도에서의 대광파인밸리 아파트 위치

표 5. 화성시 전체 입주 물량

표 6. 화성시 내 입주 예정 아파트 목록(일부)

표 7. 화성시 남양면 안에서의 입주 물량(입주 물량 없음)

* 화성시 전체 입주 물량의 경우 2024년, 2025년에 아직까지는 많은 입주 물량이 예상되어 있있다(표5, 표6). 직접 수치로는 적정수요는 4,707 공급은 22,363로 평균은 7,454이며, 이는 적정수요 대비 약 1.6배이다. 비교평가 수치로는 B 등급으로 볼 수 있다.

다만, 이번 수익률 보고서를 작성하는 지역인 남양면의 경우(표7), 2024년부터 2027년 12월 까지

입주물량이 없다.

또한 화성시 전체로 볼 때, 적정 수요에 비해 25년까지는 공급 과잉이 예정되어 있으나, 26년 이후로는 공급 물량 예정치가 현저하게 줄어드는 것을 확인 할 수 있다(표5).

5. 환경

지도 4. 화성시청역 랜드마크(통칭 ‘헤르메스몰’) 입지 예정지역(빨간 원)

환경의 경우, 비교적 대형 할인 마트라고 볼 수 있는 것들은 근거리에서는 거의 없다고 볼 수 있으나(지도 4),

그림 1. 화성시청역 인근 ‘헤르메스몰’ 건축 예정 광고 사진

빨간 원으로 표시된 지역(지도4)에 다음과 같이 근방에서 비교적 큰 복합 쇼핑몰이 24년 들어설 예정이다(그림1).

Ⅱ. 수익률 분석(10년 내 투자 타이밍)

현 시세 대광파인밸리 아파트(화성시 남양면) (34평) : 현재 매매 2.57억원. 전세 1.55억

10년 내 고점 매입시 : 2022년 2월 매매 : 3.5억 /전세 2.7억

10년 내 저점 매입시 : 2017년 12월 매매 : 1.4억 / 전세 1.13억

* 고점 매입시 수익률 = -116%

* 저점 매입시 수익률 = 433%

표 8. 대광파인밸리 아파트 수익률 계산기

Ⅲ. 현장사진

사진 1. 아파트 입구 사진.

아파트를 처음 딱 봤을 때 느낀 점은 ‘계속 올라가야 하는 아파트구나....’ 하는 느낌이 들었습니다.

단지 입구 좌 우측으로 유치원, 소규모의 학원가, 편의점 등등이 위치하고 있었지만, 그 외에 별 다른 환경적인 이점을 확인할 수 는 없었습니다.

사진 2. 아파트 입구 어린이집 사진.

앞서 언급한 것처럼, 입구 좌 우측에 어린이집, 학원가 등등이 확인되며, 또한 개별 동 1층에도 별도의 어린이집이 확인되었습니다. 이를 통해서 볼 때, 2003년(준공기준)에 지어진 아파트이면서, 주변으로 학군이 멀리 있음에도 불구하고, 영유아 혹은 초,중등 학생들이 함께사는 가족단위 세대의 수요가 어느정도는 있는 것으로 보여집니다.

사진 3. 주차장 및 주차환경

아파트 전체의 지하주차장이 아닌 각 동별로 지하주차장이 구별되어 있으며, 주차장의 규모가 그다지 넓지 않은 만큼(세대당 1.02대), 단지 앞 그리고 길가에 주차해 놓은 차량이 많음을 확인 할 수 있었다. 평일 저녁이나, 주말 저녁에는 일부 주차난이 있을 것으로 보여집니다.

Ⅳ. 결론

1. 입지 분석

1) 직장

- 화성시 전체의 종사자 수를 놓고 비교해 보면(표1), 55만명 이상으로 직장 종사자수가 매우 높아 S 등급으로 볼 수 있으나, 화성시 전체의 면적 자체가 매우 넓고, 고소득 연봉자의 다수는 화성 동탄 인근에 자리잡고 있으며, 이미 집값 역시 그러한 수요를 반영하고 있는 것으로 보입니다. 동탄 지역만 개별로 따로 놓고 직장 종사자수를 비교평가 해볼 경우에도 12만 명 이상으로 동탄 지역 자체만 B등급 이상이고 화성 전체 종사자수의 20% 이상을 차지하고 있습니다. 그렇기 때문에 동탄을 제외한, 정확히는 남양면으로 한정하여 종사자수를 비교할 경우, 4만명으로 직장인 통계가 매우 적은 C 등급이라고 볼 수 있습니다.

2) 교통

- 교통의 경우, 비교적 경기도 외곽에 위치하는 만큼, 서울 주요 도시로 출퇴근 할 가능성이 있는 동탄과의 비교를 통해서 분석하였습니다(표2).

- 동탄의 경우, 강남과 여의도, 시청 인근으로 갈 때 7.80분이 걸리기 때문에 비교평가 등급에서 C를 받았으며, 대광파인밸 리가 속한 남양면은 그보다 더 큰 70~100분이 소요가 됨을 확인할 수 있었습니다.

다만, 지하철 역이 25년에 새로 생기는 만큼, 소요시간은 100~115분으로 조금 더 걸리긴 하겠지만, 동탄과는 다르게 지하철로 이동 자체는 가능해진다고 볼 수 있으며, 이런 노선은 서울 주요 소재지가 아니더라도 다른 직장군이 많은 수원 광교 인근으로의 이동은 용의할 수 있을 것으로 보입니다.(다만 시간이 오래걸림).

- 비교평가의 기준으로 보면 C 등급이라고 볼 수 있습니다.

3) 학군

- 학군의 경우, 20년도에 개교한 중학교 1개(신백중학교)가 확인되며(지도2), 화성시 전체를 놓고 볼 때 비교적 학업 성취도가 높은 3개소의 학교가 확인됩니다(표4).

- 게다가 초등학교의 경우도 아파트에서 20분 이상의 거리가 있어, 학군 자체의 비교평가는 거의 불가능 할 것으로 보입니다.

4) 공급

- 공급은 동탄의 영향으로 최근까지 아주 많은 입주 물량이 들어선 상태이고 동탄을 중심으로 화성시 전체에 전반적으로 아파트들이 들어서고 있어 25년까지는 공급이 지속적으로 과잉 현상을 보일 것으로 확인됩니다(표5).

- 다만, 두가지의 중요한 점이 확인됩니다.

먼저, 25년 이후로 화성시 전체에 공급 물량이 눈에 띄게 줄어든다는 점이고(표5), 다른 하나는, 남양면의 경우 27년 12월까지 공급 물량이 없다는 것입니다(표6). 물론, 최근(23년)까지 주변 인근에 대부분의 신축 아파트가 공급되긴 했지만, 그것을 끝으로 27년까지 공급 물량이 없다는 것이 주목됩니다.

5) 환경

- 학군보다 더 어쩌면 입지를 분석하기 어려울 만큼, 근처에 대형 마트가 더 없다고 볼 수 있습니다. 우선, 걸어서 이동 가능한 마트는 없다고 보여집니다(지도4).

다만, 앞서 표시한 것처럼 화성시청역 근처에 근처 1km 반경 내에서는 비교적 큰 규모의 복합 쇼핑몰이 들어설 예정(24년)이기 때문에 환경적 측면에서는 조금 더 개선될 가능성이 보입니다(그림1).

- 비교평가 기준으로 보면 C 등급이라고 볼 수 있습니다.

Ⅴ. 총평

- 입지 분석의 측면에서 볼 때 남양면의 대광파인밸리 아파트의 입지평가는 다음과 같습니다.

표 9. 대광파인밸리 아파트 입지평가 등급표.

*( )안의 수치는 화성시 전체가 아닌 남양면을 기준으로 한 수치

화성시 전체적으로 볼 때 학군과 환경 직장에서는 높은 평가를 줄 수 있으나, 직장 다음으로 중요한 교통의 측면에서는 매우 낮은 평가를 받는 것을 볼 수 있습니다. 다만, 동탄 인근으로 직장인의 수요가 많고, 직장에 종사하는 인구가 매우 높은 만큼 배드타운의 성격보다는 화성 자체에 종사하고 생활하는 직주근접의 도시 성격으로 볼 수 있을 것입니다.

남양면의 경우, 최근까지 많은 아파트가 입주하여 공급이 최근까지는 과잉이었다고 볼 수 있으나, 24년 이후로는 공급 예정 자체가 많이 없어 공급의 측면에서는 매우 이점이 크다고 볼 수 있다. 다만, 직장, 교통, 학군의 측면에서는 이점의 요소로 볼 부분이 없을 것으로 판단됩니다.

물론, 화성시청역의 신설(2025년), 화성시청역 인근 복합 쇼핑몰의 입성(2024년) 등이 교통과 환경의 호재적인 요소로 작용할 수는 있으나, 화성시청역이라는 호재가 교통을, 복합 쇼핑몰이라는 호재가 환경적 요소를 크게 변화시키기에는 어려울 것으로 보이며, 이런 호재는 큰 상승장이 아니면 반응이 크게 없을 것으로 보여집니다.

결론적으로, 공급이 거의 없다. 라는 것이 가장 큰 긍정적인 요소로 볼 수 있으며, 이러한 요소에 도움이 될 수 있는 환경적인 측면이 조금 더 개선(주변에 대규모의 공원 조성, 추가적인 상권의 도입)이 된다고 하면 서울, 경기권의 등급지로 분류될 지역 만큼은 아니겠지만, 남양면 인근의 지역들에 비해서는 추가적 상승의 가능성이 있을것으로 보입니다.