분당구 서현동 시범단지삼성한신아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 70기 51조 초코우유]

아파트 수익률 보고서

▶ 아파트 정보

●아파트명 : 시범단지삼성한신아파트

●연식 : 1991년 9월 (33년차)

●세대수 : 1781세대 (용적률 191%)

●단지 평형 정보 : 22/32/49/63/70

22평 : 방3 화1 / 32평 : 방3 화2

▶ 위치 (지도)

●주소 : 경기도 성남시 분당구 서현동 87

▶ 입지평가

1. 직장 : S

●성남시 사업체수 : 66,333개

●성남시 종사자수 : 467,627명

●분당구 사업체수 : 32,971개

●분당구 종사자수 : 304,421명

2. 교통 : S

강남 42분 / 여의도 76분 / 시청 76분

3. 학군 : S

●분당구TOP3 : 수내중 96.2% 내정중 96.2% 구미중 96%

●서현동 : 서현중 95.4% 양영중 93.7%

4. 환경 (백화점, 마트 등) : S

●분당구:  백화점 2개 / 대형마트 6개

●단지 : 백화점1개(AK플라자)  / 대형마트 0개

5. 공급 : A-

●성남시

2024년 입주량 : 1825

2025년 입주량: 2620

2026년 입주량: 829

*성남시 인구 : 918,771 (4593) / 총합 : 5274

 > 입주물량 : 대장동 신혼희망타운 및 복정동으로 크게 영향 없을 것으로 보임

●분당구

2024년 입주량: 1123

2025년 입주량: 0

2026년 입주량: 0

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

[32평]

현시세: 매매 14.9억, 전세 7억

10년 내 고점 매입 시: 2022년6월 매매 16.4억 전세 7.8억

10년 내 저점 매입 시: 2014년1월 매매 5.6억 전세 4.1억

*고점 매입시 수익률: -17%

*저점 매입시 수익률: 611%

[22평]

현시세: 매매 10.7억 전세 4.6억

10년 내 고점 매입 시: 2022년3월 매매 12.7억 전세 4.86억

10년 내 저점 매입 시: 2014년5월 매매 3.76억 전세 2.8억

*고점 매입시 수익률: -26%

*저점 매입시 수익률: 723%

(출처 : 본 게시글 참고자료2 다운로드 – 수익률 계산기)

* 수익률 단순 계산식: (매매차익÷투자금)*100

* 수익률 상세 계산식: [매매차익(편재 매매가-매수가)÷투자금(당시 매수가-당시 전세가)]*100

▶ 현장사진

못찍음 ㅠ

▶ 느낀 점

분당구 서현동 시범단지삼성한신아파트는 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 측면 입지평가를 해보았을 때, S, S, S, S, A- 로 입지적으로 매우 우수한 편에 속하는 것으로 확인됩니다.

직장은 강남 1시간 이내 외에도, 성남시 내 판교에 양질의 일자리가 존재하고 있어 수요가 더 많을 것으로 보입니다.

1기 신도시 중에서도 택지로 이루어져있고, 입지가 가장 우수한 것으로 보입니다.

수익률 분석은 32평과 22평을 확인해보았는데, 저점 매입 시 수익률은 22평이 좋으나, 고점 매입 시 수익률은 32평에서 회복이 조금 더 빠른 것으로 확인됩니다. 구조상 22평은 방3화1, 32평은 방3화2로, 방3개로 구성된 22평도 수요층이 있을 것으로 보이며, 저점에서 투자금 1억 미만으로, 시스템 구성을 하고자 할 경우 22평이 좋을 것으로 생각됩니다.

다른 지역의 아파트도 수익률보고서를 꾸준히 작성해보겠습니다!

화이팅!