노원구 중계동 청구3차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 68기 89조 쿰부]

▶ 아파트명

노원구 중계1동 청구3차 아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 종사자수 (B등급)

노원구 사업체수 37,909개 / 종사자구 133,398 / 500명 이상 사업체수 14개

2. 교통 (B등급)

강남 70분 / 시청역 60분 / 여의도 60분

3. 학군 (A등급) 을지중학교 91.6% / 상명중학교 90.2% / 불암중학교 88.8%

4. 환경 (A등급) 롯데백화점 1개 (매출 27위) / 대형마트 2개 (롯데마트, 홈플러스)

5. 공급 (S등급) 적정수요 (500,000 x 0.005) 1년: 2,500세대 / 3년 : 7,500세대

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

▶ 현장사진

▶ 최종 입지평가 (직장 B, 교통 B, 학군 A, 환경 A, 공급 S)

BM) 노원구는 대부분 평지라 좋았고, 학군지 은행 사거리 부근은 인도가 넓고 차도와 안전바로 구분 되어 있어 걷기에 편안했다. 중계동 학군 (서울 2등 학원가) 은 중랑/도봉/노원 내에서도 면학 분위기를 위해 이사를 할 정도로 지속적인 전세수요가 있는 곳으로 보인다.

BM) 특히 청구3차는 동북선 개통 시 (26년 7월 예정) 초역세권 단지이며, 횡단보도를 건너지 않고 갈 수 있는 ‘을지초’ 와 최고의 중학교 ‘을지중’ 을 배정받을 수 있는 대장 아파트이다.

BM) 다만, 서울에서 가장 중요한 직장과의 교통이 B등급이며 자녀들의 교육을 위해 부모들의 출퇴근에 많은 희생이 뒤따르는 곳이라는 생각이다. 동북선 개통이 3년 정도 남았으나, 이는 우이신설선과 같은 2량짜리 경전철로써 획기적인 교통개선은 이루어 지지 않을 것으로 예상 된다. 교통이 B에서 A 정도로 바뀌는 수준일 것으로 보이나 70분에서 60분 정도로 10분 정도 개선 될 것으로 보이거나 없을 것으로 예상 된다. (현재는 버스를 타고 하계역으로 가서 7호선을 많이 이용하는데, 동북선도 하계역까지 2정거장이다보니 시간이 비슷하게 소요 될 것 같다)

BM) 향후 노원구가 전체적인 재건축이 이루어지면 많은 공급이 예상되며 이 때의 전세가 하락 리스크를 감당할 수 있는지도 고민해 봐야겠다. 현재는 60%의 전세가율을 형성하나 재건축이 진행 될수록 전세가율이 벌어지니 투자처로 진행하기에는 다소 많은 자금이 필요할 수 있고, 수익률이 떨어져서 투자처로는 별로라는 생각이다. (단, 향후 자녀 교육을 위해 실거주용으로 사 놓기에는 괜찮은 곳 같다는 생각이다)