고양시 덕양구 화정동 별빛마을 10단지 건영아파트 [열기 69기 3신할매도 4라고 콕 집어주는 아파트고르조_소댕]

▶ 아파트명

고양시 덕양구 화정동 별빛마을 10단지건영아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

직장 : 덕양구 사업체수 40,852 개 / 종사자수 140,713 명 → B 등급 (10만 이상)

고양시 사업체수 110,660 개 / 종사자수 381,611 명

고양시 3 개 구 中 사업체 수, 종사자수 2위

교통 : 강남역 1시간 16분 / 여의도 1시간 10분 / 시청역 59분 → C 등급 (부도심 1시간 이상)

학군 : 화정중학교 91.0 % → A 등급 (90 % 이상)

도보 686 m 10분

학원가 도보 6분 (화정동 1위 학원가까지)

화정초등학교 도보 9분

환경 : 반경 1 km 내 백화점 無 대형마트 3개 → B 등급 (대형마트 1개 이상)

공급 : 고양시 전체 인구수 1,075,089 명

적정수요(인구수 x 0.5) : 5,375 세대

2024년 입주 : 4,573 세대

2025년 입주 : 2,090 세대

2026년 입주 : 2,703 세대

연평균 : 3,122 세대

3,122 / 5,375 = 0.58 → A 등급 (향후 3년간 입주물량 적정 1배 이내)

▶ 입지평가 결과 : 직장 B, 교통 C, 학군 A, 환경 B, 공급 A

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년 내 투자 타이밍)

현시세 : 화정동 별빛마을 10단지아파트 31평 매매 6.15억 전세 4.06억

10년 내 고점 매입시 : 2021년 07월 매매 7.6억 전세 4.8억

10년 내 저점 매입시 : 2013년 12월 매매 3.03억 전세 2.28억

*고점 매입시 수익률 : (61500-76000)/(76000-48000)*100= 51.7 %

*저점 매입시 수익률 : (61500-30300)/(30300-22800)*100= 416 %

▶ 현장사진