대구시 수성구 범어동 힐스테이트범어 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 68기 11조 즐기기]

1.아파트 명

대구시 수성구 범어동 힐스테이트범어

-세대수: 414세대(5동)

-사용승인일: 2020년 12월

-면적구성: 매매/전세

29평형 12억/6억 3000

33평형 13억5000~16억 5,000/6억 5000~7억 5000

43평형 23억

2.위치(지도)

3.입지평가

(1)직장

수성구 사업체수-27,466개 / 종사자수-131,221명

(2)교통

-대구 신서혁신 도시-자차로 16분

-성서 산업단지-자차로 22분

-대구 국가산단-자차로 45분

-대구 내 자차 기준 45분 이내/ 대구 외 자차 기준 41분 이내

-지하철역이 인접해 있음.

(3)학군

경신중 94.4%/ 동도중 96.4%/ 경신고 99.1%

주변에 학원이 아주 많음 .

(4)환경

-경신중, 경신고가 인접한 곳에 있음.

-지하철 수성구청역

-범어도서관

-경대 병원까지 세 정거장, 시내까지 네 정거장

-차로 10분 이내에 백화점 두 곳 이상.

4.공급

적정수요=40만 7천 명(수성구 인구수)*0.5%=2,035(1년)/6,105(3년)

연평균 1,162세대

적정수요 대비 공급 수준: 적정수요 대비 약 0.5배 이내

공급평가: s등급

입지평가 종합

5.과거 시세

29평형 저점: 7억(20년 9월)

고점: 10억 3,500(23년 12월)

33평형 저점: 10억 5,720(20년 6월)

고점: 15억 7000(21년 5월)

43평형 저점: 8억 9,980(21년 3월)

고점: 20억(23년 12월)

6.수익률 분석(10년 내 투자 타이밍)

현 시세: 힐스테이트 범어 33평형 현재 매매 14억 3,000/전세 7억

10년 내 고점 매입시: 2021년 5월 매매 15억 7,000 전세 7억

10년 내 저점 매입시: 2020년 6월 매매 10억 5,720 전세 5억 5000

->고점 매입시 수익률(143000-157000)÷(157000-70000)*100=-14%

->저점 매입시 수익률(143000-105720)÷(105720-55000)*100=74%

-과거를 돌아보면 저점에서 사서 고점에 매도했다면 1년만에 수익률이 컸을 것이나 투자금이 커서 매수가 어려웠을 것이다. 현재 전세가가 올라서 투자금 회수를 어느 정도 할 수 있고 매매가도 오른 상태이다.

-미래에는 어떻게 될까?

현재 투자금 7억 3천이다. 수익률을 기대할 수 있을까? 현재 매수하기에 투자금이 크다. 거의 신축에 가까운 아파트이고 주변에 편의 시설이 좋고, 학군도 좋고, 학원가도 좋다. 이렇게 지방에서 중요한 입지 요소인 환경도 좋고 학군도 좋지만 투자금이 너무 크다.

현장 사진