남동구 구월동 구월힐스테이트롯데캐슬골드1단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 70기 잘8릴집 9하기 조 프리미]

[아파트명] 구월힐스테이트롯데캐슬골드 1단지

[위치]

[입지평가]

1) 직장(A)

남동구 사업체 수 57,582개 / 종사자 수 253,095명

2) 교통(C)

강남 1시간30분 / 여의도 1시간10분 / 시청 1시간20분

3) 학군(A~B)

4) 환경(B)

백화점 없음(1.5km 내 롯데백화점), 홈플러스 1개

5) 공급(S)

인구 수 529,200명

적정수요 : 인구수*0.005 = 2,646세대(3년 7,938세대)

연도별 입주

: 2024(746세대), 2025(469세대), 2026(0세대)

-> 3년 합계 1,215세대(연평균 405세대)

적정수요 대비 공급수준 : 적정수요 대비 0.15배(1/2이하)

[과거시세]

[수익률 분석(10년 내 투자 타이밍)]

현시세 : 34평(114) 매매 5억 전세 3.5억(갭1.5억)

10년 내 고점 매입 시: 2021년 9월 매매 6.8억 전세 3.3억(갭3.5억)

-> 수익률 : (50000-68000)/(68000-33000)*100=-51.4%

10년 내 저점 매입 시: 2013년 6월 매매 2.8억 전세 1.9억(갭0.9억)

-> 수익률 : (50000-28000)/(28000-19000)*100=244.4%

[현장사진]

출처 : 네이버 부동산>단지 전경

[정리]

직장(A), 교통(C), 학군(A~B), 환경(B), 공급(S), 시세(-51.4/244.4)

-> 수도권에서 최우선 순위로 볼 수 있는 교통이 C등급 나온 것이 아쉬움, 학군은 상가 등이 잘 되어 있음. 114m2 기준으로 현재 갭은 1.5억 정도이며 매매물건은 많이 나와있고 전세는 적음, 추후 공급이 적어서 메리트는 있을 것 같지만 갭1.5억이면 투자 가능한 더 좋은 입지의 아파트가 있을 것으로 생각됨.