영통구 망포동 힐스테이트 영통 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 70기 78조 앞으로5년]

78조 조원님들과 갑작스럽게 추워진 일요일에 첫 임장을 다녀왔습니다.

저희조에는 용인에 거주하시는 분들이 많으셔서 임장지를 어디로 할지 의견을 물었었는데

수지와 영통 두 곳이 후보지로 나왔고, 다시 의견을 좁혀서 영통을 가기로 정했습니다.

영통을 임장지로 정한 이유는 아래와 같습니다.

2시간 걸으면서 입지 요소들에 대한 이야기를 정말 끊임없이 나눴던 것 같습니다.

대부분 영통을 와보셔서 아는 지역이어서 수지, 광교, 영통 세 곳을 비교하면서 임장을 하니

더욱 재미있었습니다.

-직장 : 삼성전자

-교통 : 분당선

-학군 : 경기남부 가성비 학군지

-환경 : 망포동 입주로 환경이 개선된 곳

▶ 아파트명

힐스테이트 영통

▶ 위치

힐스테이트 영통은 수원시 영통구 망포2동에 위치한 곳으로 망포지구 중 랜드마크 단지이다.

2,140세대의 대단지로, 망포역 도보 10분으로 신축 단지 중 망포역에서 가장 가깝다.

외관부터 압도적으로 훌륭하며, 삼성전자/트레이더스/망포초/공원이 인접해 있는 곳이다.

[분위기 임장 루트]

▶ 입지 평가

1.직장

수원하면 떠오르는 직장은 '삼성전자' 로 삼성전자 본사와 수원 사업장이 영통구에 위치하고 있다.

영통구만으로 봤을 때의 종사자수는 15만명으로 B등급이지만, 수원시 전체의 종사자수를 기준으로 한다면

44만명으로 S등급이다.

수원시는 경기도 내에서 성남시 다음으로 500인 이상 대기업과 종사자수가 많은 곳으로 직장의 질이 좋은 곳이다.

2.교통

힐스테이트 영통에서 수도권 주요 직장은 분당선과 광역 버스로 이동이 가능하지만,

입지평가 등급은 분당선을 기준으로 했다.

망포역 기준으로 강남역과 판교역, 가산디지털단지역은 1시간 이내로 접근이 가능하다.

3.학군

수원시 영통구는 경기 남부에서 가성비 학군지로 불리는 곳이다.

중학교 학업성취도 평가 기준으로 평균이 90점이 넘는 학교가 6곳으로 A 등급이다.

85점 이상의 중학교도 4곳으로, 85점 이상의 중학교가 총 10곳이다.

영통구 내 학원가는 영통역 주변 > 망포동 > 매탄동순으로 많이 형성되어 있다.

삼성전자를 중심으로 오른쪽이 균질성이 좋은 택지와 신축이 있어 선호도가 더 좋다.

영통구는 삼성전자를 소득 수준 높은 직장과 삼성전자를 중심으로 생긴 택지, 학원가로 인해

학군 또한 발달했다.

현재도 경기 남부에서는 선호하는 학군지 중 한 곳이다.

4.공급

수원시의 공급에 영향을 주고 받는 지역을 확인하기 위해 최근 3년간 수원시에서 전출 간 인구와

수원시로 전입을 온 인구의 이동 지역을 살펴보았다.

수원시로 전입을 오는 지역은 용인시, 성남시, 안산시가 많고,

수원시에서 전출을 나간 지역은 화성시, 평택시, 오산이였다.

3년 내 전입 전출지를 자세히 확인해보니 수원시는 화성시, 용인시와 인구를 가장 많이 주고 받았다.

수원시와 인구를 주고 받는 용인, 화성, 오산시를 포함하여 24년 1월부터 26년 12월까지의 공급량을 살펴보았다.

수원시의 공급량은 수요에 미달하지만, 2024년도까지는 화성시와 용인시에 공급이 있으므로 영통구에 영향을

줄 수 있는 지역의 공급에는 주의가 필요하다.

하지만 2025년도부터는 공급량이 줄어드는 것을 알 수 있다.

▶ 과거 시세

힐스테이트 영통이 2017년식으로 신축이다 보니 과거 시세 흐름을 볼 수 있는 기간이 짧지만

시장의 변화에 따라 가격에 영향을 받았다는 것은 알 수 있다.

수도권 상승장이 시작되면서 힐스테이트 영통도 2019년도 10월부터 21년도 2월까지 가격이 상승했다.

이후 시장의 흐름이 바뀌면서 2022년도 12월에 전저점을 찍었다가 랜드마크 단지답게 가격을 회복했다.

▶ 수익률 분석(10년내 투자 타이밍)

힐스테이트 영통의 현재 시세는

-33평 기준 매매 9.4억, 전세 6억으로 전세가율은 64%

-26평 기준 매매 7.1억, 전세 4.6억으로 전세가율은 65%이다.

임대차3법의 영향을 받았던 20년~22년까지는 전세가율이 평균을 훨씬 상회했으나

다시 평균 전세가율로 돌아온 상황이다.

-33평 저점 매수 시, 수익률은 109% / 수익금은 2.8억이고

-26평 저점 매수 시, 수익률은 111% / 수익금은 2억이다.

33평이 오를 때는 더 많이 올랐고, 전세가도 26평에 비해 탄탄한 것으로 보아

힐스테이트 영통은 30평대 이상의 수요가 더 많은 것 같다.

▶ 현장 사진

9시에 영통역에서 만나 임장을 시작했는데, 임장이 끝난 후 수익률 보고서 과제까지 마치고 나니

3시 30분이 되어서 헤어졌습니다.

모든 조원님들이 참석한 첫 임장, 첫 수익률 보고서 작성까지

모두 해내신 78조 조원님들 감사합니다!!!