[열기70기 열심히 투자해서 6천으로 6십억벌조 로운] 3주차 과제 - 광교자이더클래스 수익률 분석 보고서

안녕하세요~

슬기로운, 그리고 세상에 이로운 사람이 되고 싶은 로운 입니다^^

열기 3주차 과제 제출합니다~!

▶ 아파트명

광교자이더클래스

▶ 위치(지도)

용인시 수지구 상현동

☞ 광교자이더클래스는 신분당선 상현역 역세권에 위치한 단지로, 1035세대 25/33평으로 구성되어 있다. 상현역 주변으로 상권 및 학원가가 들어서 있으며, 단지 맞은편에 초/중/고가 위치해 있어 자녀를 키우기에 편리한 환경이다.

▶ 입지평가

[인구]

용인시에서 인구수와 세대수 순위는 기흥구 > 수지구 > 처인구 순으로 동일

기흥구 : 인구수 43.8만 / 세대수 17.4만 / 세대당 인구수 2.5명

수지구 : 인구수 37.7만 / 세대수 14.2만 / 세대당 인구수 2.7명

처인구 : 인구수 25.9만 / 세대수 11.5만 / 세대당 인구수 2.2명

☞ 세대당 인구수를 살펴보면 수지구가 가장 높은데, 따라서 용인 내에서 수지구는 자녀를 둔 가족의 수요가 가장 높은 지역임을 알 수 있다.

[직장] - 용인시 전체 S등급, 수지구 C등급

☞ 용인시 내에서 사업체수 및 종사자수는 기흥구 > 처인구 > 수지구 순으로, 수지구가 종사자수 및 500인 이상 사업체수가 가장 적어 베드타운 역할을 하고 있는 것으로 보인다.

[교통] - 수지구 S등급, 해당 단지 A등급

☞ 해당 단지는 신분당선(상현역) 역세권이기 때문에 강남 접근성이 뛰어나다. 또한, 자차를 이용할 때에도 출퇴근시간을 피하면 용서고속도로-경부고속도로를 타고 빠르게 강남에 접근할 수 있다. 그리고 단지 앞 상현중학교 앞에서 강남역까지 한 번에 가는 광역버스(1570번, 1550번)도 이용할 수 있다.

[학군] - 수지구 A등급, 해당 단지 B등급

☞ 학군은 수지구 전체로 봤을 때는 A등급이나, 해당 단지에서는 주로 상현중학교로 배정되기 때문에 B등급이다. 수지구에서 학업성취도가 높은 중학교는 주로 신봉동, 풍덕천동, 성복동에 있는 것을 알 수 있다. 다만, 상현역 주변에 약간의 학원가가 형성되어 있는 점은 (+)요인이라고 생각한다.

[환경] - 수지구 A등급, 해당 단지 C등급

☞ 수지구에 신세계 백화점과 롯데마트, 이마트가 있으나 해당 단지에서는 거리가 멀기 때문에 C등급에 해당된다. 다만, 자차로는 광교 갤러리아 백화점(10분)과 신세계 백화점(18분)을 가깝게 이용할 수 있다.

[공급] - 수지구 S등급

☞ 수지구 입주량을 살펴보면 24년에 524, 25년에 174, 26년은 아직 잡힌게 없다. 수요량이 평균 1,900인 것에 비하면 입주가 거의 없는 것이나 마찬가지이다. 물론 인구 이동이 활발하게 일어나는 인접 지역의 공급도 살펴봐야겠지만, 수지구만 봤을 때는 공급이 부족한 상태임을 알 수 있다.

▶ 과거시세

25평과 33평 나누어 보기

▶ 수익률분석 (10년내 투자 타이밍)

현 시세 : 광교자이더클래스 33평 매매 12억 / 전세 6.3억 / 갭 5.7억 / 전세가율 52.5%

10년 내 고점 매입 시 : 매매 13.7억 / 전세 6.1억 / 갭 7.6억 / 전세가율 44.5%

10년 내 저점 매입 시 : 매매 5.3억 / 전세 3.4억 / 갭 1.9억 / 전세가율 64.1%

*고점 매입 시 수익률 (120000-137000)/(137000-61000)*100=-22.3% (순손실 -1.7억)

*저점 매입 시 수익률 (120000-53000)/(53000-34000)*100=352.6% (순수익 6.7억)

☞ 역시나 아무리 좋은 아파트도 언제 샀느냐에 따라 2억 가까운 손실을 볼 수도, 6억이 넘는 수익을 얻을 수도 있다는 사실을 다시금 깨달았다. 우리가 저평가 아파트를 찾는 눈을 길러야 하는 이유! 저환수원리를 잘 따지고 전세가율이 높을 때 투자를 진행해야 할 것 같다.

▶ 현장사진

깜박하고 후문 사진밖에 못찍었다.. ㅠㅠ