[송파구 문정동 All] 아파트 수익률 분석 [열발스쿨 기초반 68기 52조 호야혜]

수익률 분석을 하고 내가 사는 지역의 아파트 분석을 하다 보니 그럼 우리 동네 아파트 가격은 진짜로 어떻게 형성되어 있는지 궁금해져서 정리를 해보았습니다.

그리고 같은 지역이면 같은 등급으로 평가할 수 있는데 지역 주민으로서 해당 부분이 어떻게 차이가 나는지 보고 싶었습니다.

또한 한개 아파트 보다는 동 전체, 지역 전체를 분석해보고 싶어서 정리를 시작했는데, 생각보다 오래 걸리고 노오~력이 정말 많이 필요하더군요...

그래도 의미 있는 데이터를 만들어 가보고자 기록을 남깁니다.

[송파 문정동 구역 지도]

[분석 결과표]

(※ 첨부파일 참조)

1. 직장 (S) : 같은 동이기 때문에 나누지 않았습니다.
2. 거리 (S) : 강남까지 평균 30분 ~ 50분 거리입니다. 물론 가장 안쪽에 있는 문정시영같은 경우에는 역까지 거리가 멀고, 버스를 타기에도 교통이 좋은 편은 아닙니다. 하지만 같은 이유로 때문에 차이를 두지는 않았습니다.
3. 학군 (S) : 물론 같은 동이기 때문에 큰 편차가 있지는 않습니다. 다만, 가원중 > 문정중 > 문현중 순으로 학군이 높은데, 위치에 따라서 배정이 달라집니다. (현재 비교에서는 큰 의미는 없습니다.) 송파에 학원가는 방이동이었지만 이제는 없어졌고, 대부분 대치동으로 가거나 과외를 합니다. 문정대성학원이 있지만 재수생들을 위한 느낌이 강합니다.
4. 환경 (S) : 사실 송파는 롯데 라고 보시면 됩니다. 추가로 가든파이브가 있기 때문에 S 라고 보고 있습니다. 힐스테이트 문정과 시영을 A로 준것은 단순이 거리가 멀어서 입니다.
5. 공급 (B): 힐스테이트e편한세상문정 이 `24년 09월 입주 예정입니다. 해당 물량 때문에 주변 전세가 및 매매가가 변동이 있을 것으로 예상되지만 자세하게 비교하지는 않았습니다. 위례, 거여, 마천, 강동 등까지 비교하면 대략적인 시세를 알 수 있겠지만 생략했고 주변에 새로 생기는 대단지들이 많아서 B로 평가했습니다.
6. 세대수 : 문정동 100세대 이상 아파트, 소형 단지 아파트들이 가격이 낮지 않기 때문에 비교해보고 싶었습니다. 현재까지 결론은 대형 단지 우선순위로 체크하고, 중형 단지 까지 보면 좋을 것 같습니다.
7. 크기(평수) : 20평형 1개, 30평형 1개 (대표 평형) 으로만 분류했고, 저점일때는 금액 차이가 없었지만, 고점으로 갈수록 가격대가 벌어지는 것을 알 수 있었습니다. 역시 같은 가격이면 큰 평수 입니다.
8. 저점 기준 : 10년 동안 최저 금액으로 산정하였고, 2013년 12월이 대부분 입니다. 같은 동이기 때문에 비슷한 수준으로 가격이 상승하였고, 대단지일수록 가격이 높게 형성된다는 것을 확인할 수 있었습니다.
9. 고점 기준 : 매매 최고 기준으로 산정 하였고, 의외로 현재가가 고점인 경우도 있었습니다.
10. 용적률 / 건폐율 : 리모델링이나 재건축 예상해서 값만 넣었습니다.

[종합 요약]

아직 유의미한 데이터는 아닌 것 같습니다. 하지만 최소한의 기준은 마련한 것 같습니다.

가락동, 송파동, 오금동, 잠실동, 강동, 위례동 등 자료 추가 할 예정이고 어느 정도 걸릴지는 저도 모르겠습니다. (이 작업만해도 2시간 30분이 걸렸습니다 ㅜㅜ 그나마 아파트 단지가 가장 적은 문정동이기 때문에 이정도 였지 다른 동을 생각해도 아찔하군요 ㅎㅎㅎㅎㅎ)

그리고 저는 지역주민이라서 왜 이 가격인지 알고 있지만 그냥 데이터로만 봐서는 모를 가격 차이, 임장으로 확인하거나 지역 커뮤니티를 통해서 확인하지 않으면 모를 수 있는 비밀 등이 숨겨져 있는데 데이터만으로는 비교하기 어렵다는 사실을 확인 했습니다. (역시 알수록 보이는가 봅니다..)

[문정 시영아파트 경사계단]

예를 들면, 문정시영아파트는 건축 연수도 오래되었지만 재건축 리모델링에 많은 제약 사항이 있습니다. 그리고 실제 구조도 특이하고 작은 평수도 많습니다. 1층부터 꼭대기 층까지 엘베가 고장나도 휠체어로 올라갈 수 있는 경사진 계단 도 있습니다.

이런식으로 비교하면 앞마당이 하나씩 생기는 거겠죠?

송파에 문정동이라는 작은 발자국 하나 찍었습니다.

이어서 송파 전체 찍고, 크게는 주변인 강남, 하남, 광진, 성남 까지 비교하면 재미있을 것 같습니다.

아직 부린이라서 보는 눈이 한계도 있고 더 많은 공부가 필요하지만 하나씩 배워서 적용해 가겠습니다.