고양시 일산동구 백송 대림아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 젊은 몽상가]

아파트명

일산동구 백송 대림아파트

위치(지도)

입지평가

1. 직장

일산동구 사업체수 43,111개 / 종사자 수 160,493명 [일산동구 인구 29만명] - B등급

고양시 사업체수 110,660개 / 종사자 수 381,611명 [고양시 인구 107만명] - C등급

2. 교통

강남 1시간 / 시청 45분 /여의도 1시간 (강남 1시간이내 or 주요 일자리 1시간 = B등급)

3. 학군

백석초 학생수 500명 / 학급당 학생수 24명

백신중 88.1% + 특목고 진학률 5.9% - B등급

백마중 84.2%+ 특목고 진학률 2.1% - C등급

학원가 (주엽학원가 or 백신학원가)

4. 공급

일산동구

인구수 : 29만명

적정공급물량 (0.5%) : 년간 1450세대

3년간(2024~2027) 6100세대 / 년간 2030세대

적정수요 대비 1.4배 = B등급

고양시

인구수 : 107만명

적정공급물량 (0.5%) : 년간 5350세대

3년간(2024~2027) 11300세대 / 년간 3700세대

적정수요 대비 0.7배 = A등급

과거시세

수익률분석(10년내 투자 타이밍)

현시세 : 2023년 12월 매매 3.8억 / 전세 2.6억 / 매전차 1.2억 / 전세가율 68%

2023년 1월 투자시 : 매매 3.2억 / 전세 2.5억 / 매전차 7천 / 전세가율 78%

10년 내 고점 매입시 : 2022년 1월 매매 4.9억 / 전세 2.7억 / 매전차 2.2억 / 전세가율 55%

10년내 저점 매입시 : 2013년 11월 매매 1.9억 / 전세 1.6억 / 매전차 0.3억 / 전세가율 84%

*고점 매입시 수익률 (38000-49000) / (49000-27000)*100 = -50%

*저점 매입시 수익률 (38000-19000) / (19000-16000)*100 = 633%