[송파구 2탄] 아파트 수익률 분석 [열발스쿨 기초반 68기 52조 호야혜]

[송파구 문정동 All] 아파트 수익률 분석 [열발스쿨 기초반 68기 52조 호야혜]

https://weolbu.com/community/363781

위 문정동에 이어서 송파구 2탄으로 내용 정리해 봤습니다.

일단 단점부터 말씀드리면 정말 힘듭니다. 하나하나 입력하는 것도 번거롭고 반복적인 노가다와 비슷한 데이터를 입력하면서 지치게 만듭니다.

요령이 생겨서 입력 시간은 단축되었지만, 너무 반복되니 이렇게 까지 해야 하나 싶습니다.

장점은 가격에 어떻게 형성되어 있는지 확인할 수 있었습니다.

입력하다보면 여기는 어느 동에 몇평이니까 얼마겠네, 저점, 고점, 지금 대략 매매가 전세가 이정도 되겠네.. 감으로 대략적인 금액대가 익혀졌습니다. 추가로 기록도 남겼고요.. 그리고 생각보다는 아파트가 많지 않습니다. 다행입니다.. ㅎㅎ

[아파트 104개 비교 표]

[송파 구역 구분]

현재까지 입력 지역은..

1. 문정, 가락, 오금, 방이, 송파, 잠실, 신천, 거여, 마천, 위례(장지, 창곡, 학암) 총 13개 지역이고
2. 감일, 풍납, 둔촌, 천호, 길동, 암사, 명일, 고덕, 상일, 망월, 선동 11개 지역(강동 지역) 남아있습니다.
3. 기준 : 20평대 1개, 30평대 1개, 500세대 이상 아파트

[ 요약 : 같은 송파지만 위치별 등급이 있다.]

1군 : 잠실, 신천, 송파, 방이 / 2군 : 문정, 가락, 오금, 개롱, 장지 / 3군 : 거여, 마천 / 신도시 : 위례, 감일

1군 : 모든것이 좋습니다. 가격 빼고..

2군 : 아파트 기준으로는 대부분 구축입니다. 나머지는 모두 좋습니다.

3군 : 송파의 가장 외각지역이고 상대적으로 평가가 낮지만, 개발등으로 개선 호재가 있습니다.

신도시 : 위례 감일은 별도로 움직이는 느낌이고 이미 가격은 정체기 느낌입니다.

같은 구 내에서도 비교군이 달라지고 금액에 영향을 주는 지역 또한 다른 것 같습니다. 예를들어 1군은 강남, 2군은 1기신도시, 3군은 경기도권(하남, 성남, 산성 등) 물론 특징이 있는 대장 지역은 다른 부분들도 영향을 받지만, 대략적인 가격에서 제가 느낀 부분은 이렇습니다.

(빨리 앞마당을 더 만들어서 비교해보고 싶군요.)

[수익률 분석 기준 정리]

1. 직장 & 거리 : 대부분 S 등급으로 했습니다. 하지만 일부 거마지역, 감일동 등은 교통이 정말 안좋습니다. (감일동은 대중교통으로 출근 시 실제 1시간30분 걸리며, 신도시라 아직 교통이 좋지 않습니다.)

[감일동 대중교통 이동 시간]

2. 학군 : 앞선 자료에서는 송파가 다 좋다고 했지만, 상대적일 수 밖에 없습니다. 잠실에서 멀어질수록 학군이 안좋아 집니다. 동네 분위기나 환경도 달라지고요. 전반적으로 S등급이지만 편차는 있습니다.

[송파 대표 학군 정보: 대부분 잠실~송파 사이에 위치, 지도 위치 예시]

3. 당연히 송파는 환경이 좋아서 S 입니다. 상대적으로 멀리 있는 위례 스타필드, 거마지구 신규도로 개통 등으로 교통이 엄청나게 개선되었습니다. 덕분에 위례 스타필드 접근성이 좋아지고 전반적인 환경이 개선되었습니다. 또한 강동의 코스트코, 하남 스타필드 등의 접근성도 좋습니다.

[신규 도로 개통으로 접근성 개선]

4. 공급 : 마천동은 재개발이 들어갑니다. 가보시면 아시겠지만 해당 지역은 천지개벽을 위한 준비 중 입니다.

[마천동 재개발 지역]

송파 전반적인 가격에 영향을 줄 것 같습니다. 그리고 현재 고려되지 않았지만 둔촌주공도 입주가 다가오고 있어서 한번의 변화가 있을 것으로 예상 됩니다.

[데이터 분석]

아래 데이터를 보면 잠실에서 멀어질수록 전세가가 낮아지고 한번 형성된 가격은 연식이 있기 때문에 쉽게 올라가지 않는 것을 확인 했습니다. (매매가는 상승하지만, 전세가 상승률은 낮음, 현재는 4강에서 배운 여름과 가을 구간과 일치 합니다. 배운건 바로 써먹어야죠 ㅎㅎㅎ)

그리고 재미있는 사실은 잠실은 매매가의 전고점을 거의 회복했습니다 (송파 대장 아파트 포함). 즉, 좋은 지역은 이미 회복을 하고 상황에 따라 상승할수도 있다고 판단됩니다. 반대로 구축 아파트들은 가격이 떨어지거나 회복에 대한 모양이 나오지 않고 있습니다. (전세가 변동이 거의 없습니다. 겨울 같습니다. )

즉, 같은 송파구 안에서도 지역 특성에 따라 상승과 하락이 복합적으로 발생 할 것으로 판단 됩니다.

[연식 기준 정렬]

연식 기준으로 최신 아파트들은 분양 시점에 기회가 있었습니다. 매매가와 전세가가 붙었던 시기도 있었고, 주변 평균 금액 대비 매매가가 낮은 매물도 일부 있습니다.

다양한 뷰로 기준을 두고 보면 좋을 것 같습니다.

[저환수원리]

저평가 : 신규 매물들 위주로 저평가된 아파트들이 있습니다. 하지만 아직도 전반적인 가격은 높습니다.

환급성 : 잠실 송파인데 환급성은 당연히 S 입니다.

수익률 : 수익률만 본다면 높습니다. (잠실도 전고점 회복하면서 몇개월만에 2~4억씩 올랐으니까요..)

원금보존 : 수요가 있기 때문에 원금 보존할 수 있습니다.

Risk 관리 : 구축은 전세가는 하락하지는 않습니다. (이미 낮게 형성), 신규 물량은 공급에 맞춰서 전세가가 일부 하락할 수 있지만 문제는 매매 가격입니다. 장기침체가 된다면 가격은 하락할 것이고 저도 아직은 거품이 있다고 보여집니다.

앞으로 비교할 수 있는 제 나름대로의 기준은 하나 만든 것 같습니다.

확실히 지역이 넓어지니 보는 뷰도 넓어지고 검토할 사항들이 많아집니다. 그리고 상호 연관관계도 고려해야 하고 한 지역만이 아닌 다른 지역도 확대해야 한다는 것을 알 수 있었습니다. 물론 시세 변동도 계속 체크해야 하고 또 비교하고 검증하고… 세상 쉬운일 하나 없군요 ㅎㅎㅎ

그래도 재미는 있었습니다. 송파구 전체 데이터화 하는 것이 목표인데 다음은 진짜 언제 될지 모르겠습니다. (생각보다 시간 진짜 오래 걸립니다.)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

PS. 엑셀 자료는 편하게 다운 받으셔서 사용하셔도 좋습니다.

(받으시면 댓글은 하나 남겨주세요 ^^ 저번 글이 조회수는 있는데 다운받아서 잘 활용하실지는 궁금하네요..)

다른 뷰나 관점, 기준이 있으시다면 알려주시면 감사하겠습니다. 모두 공부가 되고 뼈와 살이 되는 이야기 같습니다.