안녕하세요, 마이리입니다.

관악구의 2호선 역세권 아파트인 두산아파트 전용 59 수익률 분석 보고서 과제입니다.

✅아파트명

봉천두산 아파트

✅위치(지도)

관악구 봉천두산아파트는 2호선 봉천역 역세권에 위치해 있어 업무 지구 접근성이 좋은 단지입니다.

✅입지평가

1. 직장

관악구 종사자수 : 128,417명

관악구는 전형적인 배드타운으로 서울에서 종사자수와 사업체수가 거의 하위권으로 직장으로 외부 수요를 끌어들이는 지역이 아니지만 위치적으로 3대 업무지구 중 강남 접근성이 좋으며, 구디/가디 업무지구 접근성이 좋습니다.

2. 교통

평일 출근시간 기준으로

봉춘두산 아파트 단지에서 업무지구까지 시간을 확인해보면

강남까지 24분 S , 여의도 35분 A , 시청 46분 A이며, 특히 강남과 시청은 환승없이 갈 수 있습니다.

지하철 교통도 장점이지만, 버스 또한 3대 업무지구까지 직행으로 가는 버스가 있어 업무지구로 교통 장점이 있습니다.

3. 학군

초등학교

봉천두산은 서울은천초 배정으로 학급당 학생수 18명, 전교생 787명으로, 1~6학년까지 학생수는 늘어나는 편이지만

붕천두산 외에 주변 주택가와만 배정이 된다는 단점이 있습니다.

중학교

관악구는 학군지가 아니며, 학업섭취도율이 아쉬운 지역입니다.

가장 좋은 학군이 구암중으로 82.6% B등급이며, 특목고 진학률은 조금 있지만 영향을 줄 정도의 진학률은 아니라고 생각합니다.

4. 환경

관악구에는 롯데백화점 관악점과 홈플러스가 있으며, 보라매병원, 양지병원이 위치해 있습니다.

관악구 자체가 언덕으로 되어 있고, 배드타운으로 주변 환경이 낙후된 지역이 많아 상권이 크지 않으며,

강남, 여의도, 영등포구 등이 가까워 백화점, 마트, 병원 등은 인근 지역을 이용할 수 있습니다.

5. 공급

광악구는 25년 2월 힐스테이트관악센트씨엘 997세대 이후 향후 3년간 공급이 없습니다.

관악구 인근에 위치한 다른 지역의 공급을 살펴보면, 공급이 거의 없다시피하며,

영등포구에 26년 3월 입주, 서초구에 27년 11월 디에이치클래스트 외에는 큰 공급은 없어 매매/전세 모두 공급이 부족한 상태입니다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

관악구 구축으로 역세권 대단지지만 나홀로 아파트 느낌으로 최근에 전고점을 회복했으나~

규제 이후로 가격이 전고점보다 살짝 내려간 상태!

하지만 2001세대 대단지에서 매물 수가 매매 6개 전세 4개로 절대적으로 부족한 상태며,

현재 대장 단지인 이편한세상서울대입구 2차가 14.5억, 사람들이 많이 찾는 관악드림타운이 9.5억으로

위치적으로 더 좋은 봉천두산아파트가 땅의 가치만 남는다면 좀 더 상승할 수 있을 거라고 생각하며,

다른 지역의 9~10억대 아파트를 비교한다면 장기 투자 관점으로 보유할 수 있는 단지라고 생각한다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 2000년식 구축이며, 최근 전고점을 회복했지만 규제 이후 가격이 살짝 하락하긴 했지만 9~10억대 단지들을 비교해 볼 때 위치적으로 괜찮은 단지라고 생각! 장기보유 관점에서 땅의 가치가 남는다면 상승할 여력이 있고, 주변 환경 개선 및 추후 재건축이 된다고 하면 더 좋은 관악드림타운보다 더 좋은 단지라고 생각한다

2) 환금성 : 2호선 역세권 평지에 있는 대단지로 환금성이 좋다고 생각한다.

3) 수익률 : 현재 토허제 지정으로 전세를 끼고 매수하는 것은 불가능함. 만약 실거주가 가능하다면 실거주 후 2년 후 전세를 맞추고 나올 수 있다면 괜찮다고 생각함. 단 토허제가 잠깐이라고 풀린다면 현재 투자금 4억으로 수익률 100%는 가능하다고 생각하지만 200%까지는 좀 더 시간이 걸릴거라고 생각하며, 4억으로 투자할 수 있는 다른 단지도 같이 고려해 볼 거 같음. 매매/전세 물량 자체가 현재 없고, 주변 공급도 없는 상태에서 역전세 리스크는 적다고 보며 서초에 들어오는 대규모 입주가 관악구에 영향을 미칠지는 비슷한 사례를 찾아보면서 주시해야 할 듯!

4) 원금보존 : 현재 전세가율 52%로 전세가 워낙 없고 주변 전세 시세 대비 높지 않기 때문에 전세가 하락할 수 있는 폭이 크지 않으며, 향후 10년 후 전세가 2배인 10억이 넘는다면 현재 매매가인 9.3억 이상이 되기 때문에 원금 보존성은 괜찮다고 생각한다.

5) 리스크 대비: 관악구 인근 영등포구에 입주가 내년에 있지만 영향이 클 정도의 물량은 아니며 그 외에 입주는 거의 없다고 볼 수 있다. 단, 서초구에 27년 11월 디에이치 클래스트가 5000세대 입주로 현재 전세를 맞춘 상태나 만기가 그 인근이라면 전세의 영향을 미칠 수 있어 전세 세팅에 주의 해야 하며, 토허제 지역이므로 실거주 투자로 매수시 대출금이 감당 가능하다면 매수 기회가 있으면 매수해도 좋을 듯, 단, 2년 후 전세 세팅시에는 서초구 입주 시기를 피해야 할듯

나의 투자 결론(매수 여부):

인근 구축 단지들과 비슷한 가격지만 땅의 가치가 더 좋기 때문에 오히려 매수할 수 있으면 괜찮은 단지라고 생각함.

단, 실거주 매수할 경우 감당 가능한 대출인지, 그리고 2년 후 전세 세팅시 리스크가 없는지는 확인해야 하며, 토허제가 풀릴 경우 투자로 매수가 가능할 시 4억으로 가능한 단지와 비교해서 투자하는 것이 필요함

✅ 작성하면서 느낀점 :

임장보고서를 쓰면서도 이렇게 단지 1개를 가지고 투자 적정성을 검토해보는 것은 정말 오랜만인거 같다.

현재 작성한 단지는 토허재로 묶여 있어 실거주외에는 투자가 불가능하고, 지금 내가 할 투자할 수 없는 단지지만

그래도 매수할 가치가 있다고 생각하는 단지를 투자 검토해보고 지켜보는 것은 향후 내가 기회가 왔을 때 놓치지 않을 수 있는 준비라고 생각한다.

지금은 내가 투자 할 수 없는 단지라도 투자 적정성을 따져보고 기회가 왔을 때 언제든지 투자할 수 있는 투자자가 되는 것이 중요하다고 생각한다.

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