성수동 중앙하이츠빌 수익률 보고서

✅아파트명

중앙하이츠빌

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 ★★★★☆

A 등급/종사자수: 205,900명/사업체수 41,306개
서울 메인 2호선인 뚝섬역이 바로 앞. 강남, 강북 출퇴근 매우 편리. 성동구 자체 일자리도 2년 사이 4.8%로 가파른 상승세.

2. 교통 ★★★★★

잠실역: 12분
강남역: 23분
광화문역: 19분
여의도: 32분

3.학군 ☆

경동중, 성수중, 광희중, 무학중

4. 환경 ★★★☆☆

한양대학교 병원 20분

바로 옆 쌍용아파트 상가 마트 도보 10분

건대 롯데백화점 15분

서울숲 도보 20분

5. 공급 ★★

2027년 오티에르 포레(장미아파트 재건축) 287세대 입주

성수전략지구 1~4차 재개발 예정

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

5년내 고점 매매 21억(2025.09), 전세 8억5,050만원

5년내 저점 매입시 13억(2020.12), 전세 5억

2020년 진입시 갭 투자금 8억에서 5년 후 현재 4억4,950만원 상승한 12억4,950만원. 규제지역이라 갭투 불가.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 뚝섬역에서 좀 더 떨어진 쌍용 30평이 지난 10월 신고가 20억8,000만원을 찍음. 중앙하이츠 역시 지난 9월 21억을 찍었지만 직장,교통,환경 측면에서 우위라고 판단.

2) 환금성 : 적은 세대수로 매매, 전세가 귀해 회전률 낮음

3) 수익률 : -2%

4) 원금보존 : ○

5) 리스크 대비: 성수전략지구가 완성될 때 가격이 출렁일 듯. 신저가 전세 갭 3억 차익에 대해 염두해둬야할 듯

나의 투자 결론(매수 여부): 매수

장점: 서울 메인 지하철 노선인 2호선 뚝섬역이 코 앞인 초역세권 단지로 입지 중 직장과 교통이 넘사벽으로 우위를 차지함. 서울숲 도보로 20분 안으로 진입이 가능. 단지를 벗어나자마자 핫플이 널려있어 편리. 모든 평형이 30평형대로 균질하고 서비스 면적이 넓게 빠져서 확장 시 40형대급으로 구조가 좋음. 연식 22년차에도 불구하고 관리가 잘 되어있고, 입주민들의 민도 역시 괜찮음.

단점: 적은 세대수와 지하철역과 가까운 만큼 모든 동에서 소음은 어쩔 수 없음(리모델링시 샷시를 좋은걸로로 바꾼다면 조용할거라고 하는 말이 있음). 학군..사실 없다시피하다고 보면 됨(학군+학원가는 행당동 쪽이 훨 나음). 리모델링이나 재건축 진행하기엔 애매한 연식.

호재: 성동구에서 성수동은 따로 떼어 생각할 만큼 사람들의 인식이 달라졌음. 이유는 성수전략지구(1~4) 때문인데, 현재 정비구역 사업 진행 속도가 느려서 오히려 지금이 매수 기회라고 여겨짐.

✅ 작성하면서 느낀점 :

성수동이 많이 달라졌고, 또 달라질 게 눈에 보였음. 성수동엔 어린 아이들이 별로 없어서 소아과가 폐업하고, 초등학교 역시 핫플 한가운데 있으며 제일 중요한 중학교 역시 너무 별로라서 무해한 환경을 추구하는 나에게 성수동은 시끄럽고 정신없는 동네라고만 여겼다. 지하철 역이 가까우나 소음이 심해 안정적인 주거환경과는 거리가 멀다고만 생각했는데, 입지면에서 직장과 교통이 이 모든걸 넘어설 수 있겠다는 판단이 섰다. 내가 살고 싶은 집보다는 수요자가 원하는 기준으로 매물을 분석해야겠다고 생각함.

찾을 수 없는 페이지입니다.