✅아파트명 : 문래동 현대홈타운 6차아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : S

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.

2. 교통 : A-

강남 : 1시간 이내, 부도심 (시청,여의도) 30분 이내 이동 가능

다만, 2호선 문래역, 도림천역, 5호선 양평역의 사이에 위치 해 있어 매우 애매.

지하철 이용을 위해선 최소 도보 20분 이동 또는 버스 환승 필요하므로 다소 불편

3.학군 : C

4. 환경 : A

대형마트 4, 백화점 1, 스타벅스 9+리저브1

5. 공급 : B

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

추후 보완 예정

1) 저평가 : O (양평벽산블루밍 20평대와 비교, 문래현대6차 전세가율이 더 높음)

2) 환금성 : O

3) 수익률 : 100% 수익률 (연평균 10%)를 위해선 10년동안 1.8억원 올라줘야 7.3+1.8 = 9.1억

(전고점보다 약 1.68억 올라야함)

4) 원금보존 : 전세가율 75% (입지독점성 있음, 입주물량 부족)

5) 리스크 대비: 역전세 가능하다면 O

나의 투자 결론(매수 여부): 당장 매수 X

25.12월 기준, 서울 전지역 토허제 시행으로 인하여 2년 실거주 후 전세 놓기 적합하다고 판단.

다만, 인접 지역의 벽산 블루밍과 비교했을 때 전고점은 유사하나 현재 가격이 높음, 대신 전세가도 블루밍보다 약 1.9억 높은 편인데 .. 이상거래가 아닌지 의심 됨.

28년 3월 & 29년 1월 입주 물량 공급으로 인하여 추후 전세가가 현재보다 빠질 수도 있음.

✅ 작성하면서 느낀점 :

주우이님 강의에서 잘 정리된 그래프로 봤을 땐 어렵지 않았는데,

막상 아실에서 전고점/전저점 찾는게 쉽지 않다. 폭등하거나 폭락하거나 하는게 진짜 실거래인지, 내부거래인지 잘 감이 안서서 지금 내가 조사한 이 내용이 맞는지 모두 의심된다…

어떤 정보를 어느 사이트에서 확인해야하는지도 헷갈리고 아직 익숙치 않아서 공부를 좀 더 해야겠다는 생각 뿐이다 ㅠㅠ

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